Tokenisasi aset: apa itu, bagaimana cara kerjanya, dan mengapa BlackRock berpikir ini akan mengubah dunia keuangan.

Ketika Larry Fink, CEO BlackRock, manajer aset terbesar di dunia, mengatakan "generasi pasar berikutnya adalah tokenisasi sekuritas," saya memperhatikannya. Bukan karena dia selalu benar, tetapi karena ketika seseorang yang mengelola aset senilai $10 triliun memutuskan sesuatu adalah masa depan, dia cenderung mewujudkannya.

Tokenisasi aset adalah proses mengubah kepemilikan aset dunia nyata menjadi token digital di blockchain. Sebuah gedung komersial senilai $50 juta menjadi 50 juta token yang masing-masing bernilai $1. Obligasi pemerintah senilai $100.000 menjadi 1.000 token yang masing-masing bernilai $100. Sebuah lukisan yang tersimpan di brankas menjadi kumpulan token yang diperdagangkan 24/7 di platform yang dapat diakses siapa pun dengan koneksi internet.

Pasar aset dunia nyata yang di tokenisasi mencapai kapitalisasi pasar sebesar $1,24 triliun pada pertengahan tahun 2026, naik dari $865,5 miliar pada tahun 2024. Pasar RWA (Real-World Assets) on-chain secara khusus tumbuh 260%, dari $8,6 miliar menjadi $23 miliar pada awal tahun 2026. McKinsey memproyeksikan pasar yang lebih luas dapat mencapai $2 triliun pada tahun 2030. BlackRock meluncurkan dana tokenisasi miliknya sendiri yang disebut BUIDL. JPMorgan membangun jaringan jaminan tokenisasi. Franklin Templeton menempatkan dana pasar uangnya di on-chain.

Ini bukan lagi tren yang berasal dari kripto. Ini adalah keuangan tradisional yang membangun infrastruktur blockchain. Pergeseran dari "blockchain adalah penipuan" menjadi "blockchain adalah cara kita menyelesaikan transaksi" terjadi secara diam-diam sementara semua orang berdebat tentang harga Bitcoin.

Dan memahami cara kerja tokenisasi aset, di mana nilai sebenarnya berada, dan di mana hype melebihi kenyataan sangat penting jika Anda berada di persimpangan antara keuangan dan teknologi. Saya menghabiskan beberapa bulan terakhir untuk menggali produk-produk aktual, angka-angka sebenarnya, dan keterbatasan yang jujur. Berikut adalah apa yang saya temukan.

Bagaimana tokenisasi aset sebenarnya bekerja: proses lima langkah

Saya akan menjelaskan hal ini dengan bahasa yang sederhana karena sebagian besar penjelasan membuatnya terdengar lebih rumit daripada yang seharusnya. Konsepnya sederhana. Pelaksanaannya, memang, tidak.

Pertama-tama, pahami kerangka hukumnya. Sebelum kode apa pun ditulis, seseorang (biasanya pengacara sekuritas) harus memutuskan apa sebenarnya yang diwakili oleh token tersebut. Apakah itu saham? Obligasi? Skema investasi kolektif? Di sebagian besar negara, jawabannya adalah "itu adalah sekuritas," yang berarti Anda langsung berada di wilayah yang diatur. Saya berbicara dengan seorang pengacara yang menangani kesepakatan ini, dan dia mengatakan bahwa penataan hukum membutuhkan waktu lebih lama daripada implementasi blockchain yang sebenarnya. Itu menunjukkan di mana letak kompleksitas sebenarnya.

Langkah 2: Pilih blockchain. Ethereum adalah pilihan yang paling umum karena ekosistem kontrak pintarnya yang matang dan standar token seperti ERC-3643 (satu-satunya standar Ethereum yang diterima secara resmi untuk token keamanan, dengan aset senilai lebih dari $32 miliar yang telah di tokenisasi hingga saat ini). Namun, institusi juga menggunakan rantai privat (Onyx milik JPMorgan berjalan di fork Ethereum privat), pendekatan hibrida, dan jaringan yang lebih baru seperti Polygon dan Avalanche yang menawarkan biaya transaksi lebih rendah. Kompromi selalu terletak antara transparansi publik dan kontrol institusional.

Langkah 3: Buat dan terapkan kontrak pintar. Kontrak pintar mendefinisikan aturan: berapa banyak token yang ada, siapa yang dapat memegangnya, bagaimana dividen atau bunga didistribusikan, apa yang terjadi saat jatuh tempo. Untuk obligasi yang di tokenisasi, kontrak menangani pembayaran bunga secara otomatis. Untuk real estat yang di tokenisasi, kontrak mendistribusikan pendapatan sewa kepada pemegang token secara proporsional. Logika kepatuhan sudah terintegrasi: kontrak dapat memverifikasi bahwa pembeli adalah investor terakreditasi, memblokir transfer ke alamat yang disetujui, dan membatasi perdagangan pada jam yang disetujui.

Hubungkan dengan realitas. Blockchain tidak tahu apakah batangan emas ada di brankas. Ia tidak tahu berapa nilai sebuah bangunan. Jaringan oracle seperti Chainlink memasukkan data dunia nyata ke dalam kontrak pintar: bukti cadangan, penilaian properti, pendapatan sewa, harga komoditas. Tanpa oracle, aset yang di tokenisasi hanyalah angka dalam basis data tanpa jaminan apa pun.

Jaga keamanannya dan sampaikan kepada orang-orang. Pengelolaan aset kripto adalah masalah dua sisi. Fireblocks atau kustodian kripto lainnya menyimpan token. State Street atau kustodian tradisional lainnya menyimpan aset fisik. Keduanya harus aman. Kemudian Anda mendistribusikannya melalui platform seperti Securitize atau tZERO. Seluruh rantai, dari brankas hingga dompet, harus berfungsi atau produk tersebut akan gagal.

Apa sebenarnya yang sedang di-tokenisasi pada tahun 2026?

Inilah yang saya anggap menarik: tidak semua aset mendapat manfaat yang sama dari tokenisasi. Aset yang benar-benar berhasil menerapkan tokenisasi adalah aset-aset di mana sistem tradisional telah gagal secara spesifik dan terukur.

Tokenisasi obligasi pemerintah AS adalah kisah sukses yang paling jelas. Ondo Finance, dana BUIDL BlackRock, dan dana on-chain Franklin Templeton secara kolektif mewakili miliaran dolar utang pemerintah yang ditokenisasi. Daya tariknya sederhana: Anda mendapatkan imbal hasil obligasi pemerintah (saat ini sekitar 4-5%) dalam bentuk token yang diselesaikan secara instan, diperdagangkan 24/7, dan dapat digunakan sebagai jaminan dalam protokol DeFi. Bagi investor kripto yang sebelumnya menyimpan modal di stablecoin yang tidak menghasilkan apa pun, ini merupakan peningkatan yang nyata.

Tokenisasi properti adalah kategori yang paling jelas daya tariknya bagi investor ritel. RealT telah melakukan tokenisasi terhadap lebih dari 970 properti, memungkinkan investasi mulai dari $50 dengan distribusi pendapatan sewa harian. Namun, properti juga menunjukkan keterbatasan tokenisasi saat ini: sebagian besar proyek hanya untuk investasi jangka panjang. Tidak ada pasar sekunder yang likuid. Anda dapat membeli token yang mewakili sebagian kecil dari sebuah rumah di Detroit, tetapi menjual token tersebut kepada orang lain lebih sulit daripada menjual saham.

Dorongan institusional: mengapa BlackRock, JPMorgan, dan Franklin Templeton terlibat di dalamnya

Kesampingkan sejenak metrik yang berkaitan dengan kripto. Kisah adopsi institusionallah yang sebenarnya menunjukkan ke mana arahnya.

BlackRock meluncurkan BUIDL di Ethereum melalui Securitize. Ini adalah dana tokenisasi yang berinvestasi dalam obligasi pemerintah AS dan repo. Setiap token setara dengan sekitar satu dolar. Mengapa saya terus membahas ini? Karena saya sudah cukup lama berada di bidang ini untuk mengetahui bahwa BlackRock tidak membangun produk hanya untuk bersenang-senang. Mereka tidak melakukan uji coba konsep. Ketika Larry Fink mencantumkan nama BlackRock pada dana tokenisasi yang berjalan di Ethereum, itu adalah sinyal bagi setiap manajer aset di dunia: infrastrukturnya berfungsi, dan kami menggunakannya.

Jaringan Jaminan Tokenisasi JPMorgan sudah memproses transaksi langsung. Bank menggunakannya untuk menempatkan jaminan tokenisasi untuk perdagangan derivatif, mengurangi waktu penyelesaian dari beberapa hari menjadi hampir instan. Ini bukan program percontohan. Ini adalah sistem produksi yang menangani uang sungguhan antar lembaga keuangan besar.

Franklin Templeton memindahkan dana pasar uangnya ke blockchain, menjadikannya salah satu dana terdaftar AS pertama yang menggunakan blockchain publik untuk pemrosesan transaksi dan kepemilikan saham. Saham tersebut direpresentasikan sebagai token di jaringan Stellar dan Polygon.

UBS meluncurkan reksa dana pasar uang yang di tokenisasi sebagai produk beli dan tahan, memilihnya secara khusus karena reksa dana pasar uang, menurut mereka, adalah "produk yang relatif mudah untuk menguji konsep tokenisasi." Itu adalah kejujuran yang menyegarkan tentang posisi teknologi saat ini: institusi memulai dari yang sederhana dan akan berkembang seiring dengan kematangan infrastruktur.

Keterbatasan yang jujur: di mana gembar-gembor melebihi kenyataan.

Saya bisa menulis seribu kata lagi tentang betapa hebatnya tokenisasi nantinya. Namun, izinkan saya memberi tahu Anda apa yang tidak berhasil, karena keterbatasan yang jujur itulah yang membedakan analisis sebenarnya dari pemasaran.

Likuiditas masih merupakan ilusi bagi sebagian besar aset yang di tokenisasi. Janji terbesar dari tokenisasi adalah perdagangan 24/7 dengan akses global. Pada kenyataannya, sebagian besar aset yang di tokenisasi diperdagangkan di pasar yang tipis dengan pembeli yang terbatas. Saham properti yang di tokenisasi mungkin mudah dibeli tetapi sangat sulit dijual. Likuiditas yang membuat pasar saham berfungsi (buku pesanan yang besar, pembuat pasar, perdagangan frekuensi tinggi) belum ada untuk aset yang di tokenisasi. Analisis Elliptic mencatat bahwa "likuiditas yang lebih besar melalui perdagangan 24/7 sebagian besar gagal terwujud."

Fragmentasi regulasi merupakan hambatan nyata. Hukum sekuritas bersifat nasional. Token yang legal untuk dijual di AS mungkin ilegal di Eropa. Token yang dirancang untuk memenuhi persyaratan Inggris mungkin tidak lolos uji di Singapura. Perdagangan lintas batas, yang seharusnya menjadi aplikasi unggulan tokenisasi, justru merupakan masalah regulasi terbesar. Kerangka kerja MiCA Uni Eropa memberikan kejelasan bagi pasar Eropa, tetapi secara global aturannya masih belum merata.

Pasar sekunder hampir tidak ada. Agar aset yang di tokenisasi benar-benar dapat bersaing dengan sekuritas tradisional, aset tersebut membutuhkan perdagangan pasar sekunder: kemampuan untuk menjual token Anda kepada investor lain kapan saja. Sebagian besar proyek saat ini adalah model beli dan tahan: Anda membeli dari penerbit, dan Anda menjual kembali ke penerbit. Pasar sekunder yang sebenarnya membutuhkan integrasi dengan Central Securities Depository (CSD), yang menambah kompleksitas yang merusak narasi "blockchain menyederhanakan segalanya".

Risiko kontrak pintar bukanlah teori semata. Setiap eksploitasi DeFi mengingatkan kita bahwa kode dapat memiliki bug. Ketika kode tersebut mengontrol distribusi pembayaran bunga pada obligasi senilai $100 juta, taruhannya lebih tinggi daripada kontrak yield farming. Audit membantu tetapi tidak menjamin keamanan. Institusi mengatasi hal ini dengan menggunakan kontrak yang telah teruji, beberapa audit, dan seringkali dengan berjalan di rantai privat atau berizin di mana mereka mengontrol kumpulan validator. Ini menambah biaya tetapi mengurangi risiko.

Penentuan valuasi dan harga masih dalam tahap pengembangan. Bagaimana cara menentukan harga token yang mewakili 0,001% dari sebuah bangunan komersial? Metode penilaian tradisional tidak dirancang untuk aset digital fraksional. Kurangnya model penetapan harga yang terstandarisasi berarti dua platform mungkin menilai aset dasar yang sama secara berbeda, yang menciptakan kebingungan dan risiko arbitrase.

Prospek pasar: ke mana arahnya selanjutnya?

Angka-angka tersebut menceritakan sebuah arah meskipun proyeksi pastinya sangat bervariasi. Perkiraan awal BCG adalah $16 triliun pada tahun 2030; perkiraan terbaru mereka pada tahun 2025 dengan Ripple lebih konservatif, yaitu $9,4 triliun pada tahun 2030, dan mencapai $19 triliun pada tahun 2033. McKinsey mengatakan $2 triliun. Citi mengatakan $4-5 triliun. Total RWA (Real-Way Assets) yang di tokenisasi di blockchain melampaui $12 miliar pada Maret 2026 (tidak termasuk stablecoin). Rentang angka tersebut menunjukkan bahwa tidak ada yang tahu angka pastinya, tetapi semua orang setuju bahwa arahnya naik dan skalanya besar.

Berikut prediksi jujur saya, dan ini memang sengaja dibuat membosankan. Obligasi pemerintah dan dana pasar uang terus tumbuh karena kegunaannya jelas dan regulasinya pun jelas. Kredit swasta berkembang karena pasar tradisional benar-benar bermasalah (tidak transparan, tidak likuid, tidak dapat diakses). Pasar properti tumbuh lambat karena biaya pengurusan dokumen per properti mahal dan pasar sekunder belum ada. Semua ini bukanlah hal yang revolusioner dalam jangka pendek. Namun, semuanya akan berubah secara signifikan dalam satu dekade mendatang.

Momen transformatif terjadi ketika pasar sekunder matang. Saat ini, aset yang di tokenisasi seperti saham sebelum bursa saham ada: Anda dapat membelinya, tetapi menemukan pembeli ketika Anda ingin menjualnya merupakan tantangan. Ketika infrastruktur tersebut dibangun, dan proyek-proyek seperti Securitize dan tZERO sedang mengerjakannya, tokenisasi berhenti menjadi hal baru dan mulai menjadi cara kerja keuangan.

Bagi pengguna kripto konvensional, peluang langsungnya adalah tokenisasi aset kripto. Jika Anda memegang USDC atau USDT di dompet yang tidak menghasilkan apa pun, Anda dapat memindahkan modal tersebut ke dana tokenisasi aset kripto dan mendapatkan imbal hasil 4-5% sambil mempertahankan kemampuan komposisi on-chain. Artinya, posisi Anda yang menghasilkan imbal hasil masih dapat digunakan sebagai jaminan dalam protokol DeFi. Ini bukan kasus penggunaan teoretis. Ini sudah ada, sudah berfungsi, dan inilah mengapa miliaran dolar telah mengalir ke produk seperti USDY milik Ondo dan BUIDL milik BlackRock.

Bagi investor tradisional, tokenisasi berarti akses ke kelas aset yang sebelumnya tertutup. Transaksi kredit swasta yang membutuhkan minimal $1 juta dapat diakses dengan $1.000 melalui platform seperti Centrifuge. Real estat komersial yang sebelumnya membutuhkan pembelian seluruh bangunan dapat dibeli dengan kelipatan $50 melalui RealT. Hambatan masuk semakin menurun dengan cara yang belum pernah terjadi di bidang keuangan sejak ditemukannya reksa dana.

Bagi lembaga-lembaga, nilainya bersifat operasional. Penyelesaian instan menggantikan kliring T+2. Kontrak pintar menggantikan rekonsiliasi back-office. Kepatuhan yang dapat diprogram menggantikan pemeriksaan KYC manual. JPMorgan tidak menggunakan blockchain karena sedang tren. Mereka menggunakannya karena menghemat biaya proses yang saat ini melibatkan banyak staf middle-office.

Teknologinya sudah siap. Regulasi sedang mengejar ketertinggalan. Lembaga-lembaga sedang dibangun. Yang kita amati bukanlah apakah tokenisasi akan terjadi, melainkan seberapa cepat infrastruktur berkembang untuk menjadikannya arus utama.

Marco Lucchetti

Marco Lucchetti is a senior content strategist and blockchain analyst at Plisio. With over 7 years of experience in cryptocurrency research, DeFi protocols, and payment technologies, Marco specializes in creating clear, data-driven content for a global crypto audience. His work focuses on transaction tracing, crypto compliance, and the future of blockchain infrastructure.