Tokenizzazione degli asset: cos`è, come funziona e perché BlackRock pensa che rivoluzionerà la finanza.
Quando Larry Fink, CEO di BlackRock, la più grande società di gestione patrimoniale al mondo, afferma che "la prossima generazione dei mercati sarà la tokenizzazione dei titoli", io presto attenzione. Non perché abbia sempre ragione, ma perché quando un uomo che gestisce 10 trilioni di dollari di asset decide che qualcosa rappresenta il futuro, tende a far sì che diventi tale.
La tokenizzazione degli asset è il processo di conversione della proprietà di un bene reale in un token digitale su una blockchain. Un edificio commerciale del valore di 50 milioni di dollari si trasforma in 50 milioni di token del valore di 1 dollaro ciascuno. Un titolo di stato del valore di 100.000 dollari diventa 1.000 token del valore di 100 dollari ciascuno. Un dipinto custodito in una cassaforte diventa una collezione di token che possono essere scambiati 24 ore su 24, 7 giorni su 7, su una piattaforma accessibile a chiunque disponga di una connessione internet.
Il mercato degli asset reali tokenizzati ha raggiunto una capitalizzazione di mercato di 1.240 miliardi di dollari a metà del 2026, rispetto agli 865,5 miliardi di dollari del 2024. Il mercato degli RWA (Real World Assets) on-chain, in particolare, è cresciuto del 260%, passando da 8,6 miliardi di dollari a 23 miliardi di dollari all'inizio del 2026. McKinsey prevede che il mercato nel suo complesso potrebbe raggiungere i 2.000 miliardi di dollari entro il 2030. BlackRock ha lanciato il proprio fondo tokenizzato chiamato BUIDL. JPMorgan ha creato una rete di garanzie tokenizzate. Franklin Templeton ha messo il suo fondo monetario on-chain.
Non si tratta più di una tendenza nativa del mondo delle criptovalute. Si tratta della finanza tradizionale che si sta sviluppando sull'infrastruttura blockchain. Il passaggio da "la blockchain è una truffa" a "la blockchain è il modo in cui regolamentiamo le transazioni" è avvenuto silenziosamente, mentre tutti discutevano sul prezzo del Bitcoin.
Comprendere come funziona la tokenizzazione degli asset, dove risiede il vero valore e dove l'hype supera la realtà è fondamentale per chiunque operi nel settore finanziario e tecnologico. Ho trascorso gli ultimi mesi ad analizzare a fondo i prodotti, i dati reali e i limiti concreti. Ecco cosa ho scoperto.
Come funziona concretamente la tokenizzazione degli asset: il processo in cinque fasi
Cercherò di spiegarlo in modo semplice, perché la maggior parte delle spiegazioni lo rendono più complicato di quanto non sia in realtà. Il concetto è semplice. L'esecuzione, a dire il vero, non lo è.
Prima di tutto, bisogna definire l'aspetto legale. Prima ancora di scrivere una riga di codice, qualcuno (di solito un avvocato specializzato in titoli) deve decidere cosa rappresenti effettivamente il token. Si tratta di un'azione? Un'obbligazione? Un organismo di investimento collettivo? Nella maggior parte dei paesi, la risposta è "si tratta di un titolo", il che significa entrare immediatamente in un ambito regolamentato. Ho parlato con un avvocato che si occupa di queste operazioni e mi ha detto che la strutturazione legale richiede più tempo dell'implementazione vera e propria della blockchain. Questo dimostra dove risiede la vera complessità.
Passaggio 2: Selezionare la blockchain. Ethereum è la scelta più comune grazie al suo ecosistema maturo di smart contract e agli standard per i token come ERC-3643 (l'unico standard Ethereum ufficialmente accettato per i security token, con oltre 32 miliardi di dollari di asset tokenizzati fino ad oggi). Ma le istituzioni utilizzano anche blockchain private (Onyx di JPMorgan funziona su un fork privato di Ethereum), approcci ibridi e reti più recenti come Polygon e Avalanche che offrono costi di transazione inferiori. Il compromesso è sempre tra trasparenza pubblica e controllo istituzionale.
Fase 3: Creazione e implementazione di smart contract. Lo smart contract definisce le regole: quanti token esistono, chi può possederli, come vengono distribuiti i dividendi o gli interessi, cosa succede alla scadenza. Per un'obbligazione tokenizzata, il contratto gestisce automaticamente i pagamenti degli interessi. Per gli immobili tokenizzati, distribuisce il reddito da locazione ai detentori di token in modo proporzionale. La logica di conformità è integrata: il contratto può verificare che gli acquirenti siano investitori accreditati, bloccare i trasferimenti verso indirizzi sanzionati e limitare le negoziazioni agli orari approvati.
Collegalo alla realtà. Una blockchain non sa se un lingotto d'oro esiste in una cassaforte. Non sa quanto vale un edificio. Le reti di oracoli come Chainlink forniscono dati del mondo reale allo smart contract: prova delle riserve, valutazioni immobiliari, reddito da locazione, prezzi delle materie prime. Senza oracoli, un asset tokenizzato è solo un numero in un database senza alcuna garanzia.
Proteggere e distribuire. La custodia è un problema a due facce. Fireblocks o un altro custode di criptovalute detiene i token. State Street o un altro custode tradizionale detiene gli asset fisici. Entrambi devono essere al sicuro. Poi si procede alla distribuzione tramite piattaforme come Securitize o tZERO. L'intera catena, dal vault al wallet, deve funzionare, altrimenti il prodotto fallisce.
Cosa verrà effettivamente tokenizzato nel 2026?
Ecco cosa trovo interessante: non tutti gli asset beneficiano allo stesso modo della tokenizzazione. Gli asset in cui funziona davvero sono quelli in cui il sistema tradizionale ha fallito in modo specifico e misurabile.
| Tipo di attività | Dimensioni del mercato (tokenizzato) | Giocatori chiave | Perché la tokenizzazione è utile |
|---|---|---|---|
| titoli del Tesoro degli Stati Uniti | Circa 3 miliardi di dollari | Ondo Finance, BlackRock BUIDL, Franklin Templeton | Rendimento 24 ore su 24, 7 giorni su 7, regolamento istantaneo, componibilità DeFi |
| fondi del mercato monetario | Oltre 2 miliardi di dollari | UBS, Franklin Templeton | Quote di fondi tokenizzate, distribuzioni automatizzate |
| Credito privato | Circa 10 miliardi di dollari | Centrifuga, Maple Finance | Accesso ai mercati del credito istituzionale |
| Immobiliare | Oltre 5 miliardi di dollari | RealT, Lofty, Propy | Proprietà frazionata, accesso per investitori globali |
| Materie prime (oro) | Oltre 1 miliardo di dollari | PAX Gold, Tether Gold | Riserve verificabili, negoziazione 24 ore su 24, 7 giorni su 7. |
| Obbligazioni societarie | Crescente | JPMorgan, HSBC | Transazioni più rapide, meno intermediari |
| crediti di carbonio | Fase iniziale | Protocollo Tucano, KlimaDAO | Monitoraggio trasparente, pensionamento programmabile |
La tokenizzazione dei titoli del Tesoro statunitensi rappresenta l'esempio più lampante di successo. Ondo Finance, il fondo BUIDL di BlackRock e il fondo on-chain di Franklin Templeton detengono complessivamente miliardi di dollari in debito pubblico tokenizzato. Il vantaggio è semplice: si ottengono rendimenti simili a quelli dei titoli del Tesoro (attualmente intorno al 4-5%) in un token che viene liquidato istantaneamente, è negoziabile 24 ore su 24, 7 giorni su 7 e può essere utilizzato come garanzia nei protocolli DeFi. Per gli investitori nativi del mondo delle criptovalute che parcheggiavano capitali in stablecoin senza alcun rendimento, si tratta di un vero e proprio passo avanti.
La tokenizzazione immobiliare è la categoria con il maggiore appeal per i piccoli investitori. RealT ha tokenizzato oltre 970 proprietà, consentendo investimenti a partire da 50 dollari con distribuzioni giornaliere di reddito da locazione. Tuttavia, il settore immobiliare mostra anche i limiti dell'attuale tokenizzazione: la maggior parte dei progetti prevede solo investimenti a lungo termine. Non esiste un mercato secondario liquido. È possibile acquistare un token che rappresenta una frazione di una casa a Detroit, ma vendere quel token a qualcun altro è più difficile che vendere un'azione.
La spinta istituzionale: perché BlackRock, JPMorgan e Franklin Templeton sono coinvolti
Dimentichiamoci per un attimo delle metriche native del mondo delle criptovalute. È la storia dell'adozione istituzionale che ci dice davvero dove stiamo andando.
BlackRock ha lanciato BUIDL su Ethereum tramite Securitize. Si tratta di un fondo tokenizzato che investe in titoli di Stato statunitensi e operazioni di pronti contro termine. Ogni token equivale a circa un dollaro. Perché continuo a ripeterlo? Perché lavoro in questo settore da abbastanza tempo per sapere che BlackRock non crea prodotti per divertimento. Non si limita a realizzare prototipi. Quando Larry Fink appone il nome di BlackRock su un fondo tokenizzato che opera su Ethereum, è un segnale per ogni gestore patrimoniale del mondo: l'infrastruttura funziona e noi la stiamo utilizzando.
La rete di garanzie tokenizzate di JPMorgan sta già elaborando transazioni reali. Le banche la utilizzano per depositare garanzie tokenizzate per le negoziazioni di derivati, riducendo i tempi di regolamento da giorni a quasi istantanei. Non si tratta di un programma pilota, bensì di un sistema di produzione che gestisce denaro reale tra importanti istituzioni finanziarie.
Franklin Templeton ha trasferito il suo fondo monetario su blockchain, diventando uno dei primi fondi statunitensi registrati a utilizzare una blockchain pubblica per l'elaborazione delle transazioni e la proprietà delle quote. Le quote sono rappresentate come token sulle reti Stellar e Polygon.
UBS ha lanciato un fondo monetario tokenizzato come prodotto da acquistare e detenere a lungo termine, scegliendolo specificamente perché, a loro dire, i fondi monetari sono "prodotti relativamente semplici per testare i concetti di tokenizzazione". Questa affermazione è piacevolmente onesta riguardo allo stato attuale della tecnologia: le istituzioni stanno iniziando con soluzioni semplici e si espanderanno man mano che l'infrastruttura maturerà.
I limiti della realtà: quando l'entusiasmo supera la realtà.
Potrei scrivere altre mille parole su quanto sarà fantastica la tokenizzazione. Invece, lasciatemi dire cosa non funziona, perché sono i limiti onesti a distinguere la vera analisi dal marketing.
La liquidità rimane un'illusione per la maggior parte degli asset tokenizzati. La promessa più grande della tokenizzazione è la possibilità di negoziare 24 ore su 24, 7 giorni su 7, con accesso globale. In realtà, la maggior parte degli asset tokenizzati viene scambiata su mercati ristretti con un numero limitato di acquirenti. Una quota di un immobile tokenizzato potrebbe essere facile da acquistare, ma molto difficile da vendere. La liquidità che fa funzionare i mercati azionari (book degli ordini profondi, market maker, trading ad alta frequenza) non esiste ancora per gli asset tokenizzati. L'analisi di Elliptic rileva che "una maggiore liquidità attraverso la negoziazione 24 ore su 24, 7 giorni su 7, non si è in gran parte concretizzata".
La frammentazione normativa rappresenta un vero ostacolo. Le leggi sui titoli sono nazionali. Un token legale da vendere negli Stati Uniti potrebbe essere illegale in Europa. Un token strutturato per essere conforme alle normative del Regno Unito potrebbe non superare il vaglio di Singapore. Il trading transfrontaliero, che dovrebbe essere l'applicazione di punta della tokenizzazione, rappresenta in realtà il suo più grande problema normativo. Il quadro normativo MiCA dell'UE offre una certa chiarezza per i mercati europei, ma a livello globale le regole rimangono frammentarie.
I mercati secondari sono pressoché inesistenti. Affinché un asset tokenizzato possa davvero competere con i titoli tradizionali, è necessario che vi sia la possibilità di negoziare sul mercato secondario: ovvero, la possibilità di vendere il proprio token a un altro investitore in qualsiasi momento. La maggior parte dei progetti attuali si basa sul modello "compra e tieni": si acquista dall'emittente e si rivende allo stesso. I veri mercati secondari richiedono l'integrazione con i Depositari Centrali di Titoli (CSD), il che aggiunge complessità e mina la narrazione secondo cui "la blockchain semplifica tutto".
Il rischio legato agli smart contract non è teorico. Ogni exploit nel settore DeFi ci ricorda che il codice può contenere bug. Quando il codice controlla la distribuzione degli interessi su un'obbligazione da 100 milioni di dollari, la posta in gioco è più alta rispetto a un contratto di yield farming. Gli audit sono utili, ma non garantiscono la sicurezza. Le istituzioni affrontano questo problema utilizzando contratti collaudati, molteplici audit e spesso operando su blockchain private o con accesso autorizzato, dove controllano l'insieme dei validatori. Questo comporta costi aggiuntivi, ma riduce il rischio.
La valutazione e la determinazione del prezzo sono ancora in fase di definizione. Come si valuta un token che rappresenta lo 0,001% di un edificio commerciale? I metodi di valutazione tradizionali non sono stati concepiti per asset digitali frazionari. La mancanza di modelli di prezzo standardizzati implica che due piattaforme potrebbero valutare lo stesso asset sottostante in modo diverso, creando confusione e rischi di arbitraggio.
Prospettive di mercato: dove ci porterà tutto questo?
I numeri indicano una tendenza, anche se le proiezioni esatte variano notevolmente. La stima iniziale di BCG era di 16 trilioni di dollari entro il 2030; la loro previsione aggiornata per il 2025 con Ripple è più prudente, con 9,4 trilioni di dollari entro il 2030, per poi raggiungere i 19 trilioni di dollari entro il 2033. McKinsey parla di 2 trilioni di dollari. Citi stima tra i 4 e i 5 trilioni di dollari. Il totale degli RWA (Restricted Weighted Assets) tokenizzati on-chain ha superato i 12 miliardi di dollari a marzo 2026 (escluse le stablecoin). L'ampia gamma di valori indica che nessuno conosce la cifra esatta, ma tutti concordano sul fatto che la tendenza sia al rialzo e che la portata del fenomeno sia considerevole.
Ecco la mia previsione onesta, e volutamente noiosa. I titoli di Stato e i fondi monetari continuano a crescere perché il loro utilizzo è ovvio e la regolamentazione è chiara. Il credito privato si espande perché il mercato tradizionale è effettivamente in crisi (opaco, illiquido, inaccessibile). Il mercato immobiliare cresce lentamente perché le procedure legali per ogni immobile sono costose e i mercati secondari non esistono ancora. Nulla di tutto ciò è rivoluzionario nel breve termine. Tutto questo, però, si rivelerà trasformativo nell'arco di un decennio.
Il momento di svolta arriverà quando i mercati secondari matureranno. Al momento, gli asset tokenizzati sono come le azioni prima dell'esistenza della borsa valori: si possono acquistare, ma trovare un acquirente quando si vuole venderli è una sfida. Quando questa infrastruttura sarà costruita, e progetti come Securitize e tZERO ci stanno lavorando, la tokenizzazione smetterà di essere una novità e diventerà il modo in cui funziona la finanza.
Per gli utenti nativi del mondo crypto, l'opportunità immediata è rappresentata dai tesori tokenizzati. Se detenete USDC o USDT in un wallet senza ottenere alcun rendimento, potete spostare quel capitale in un fondo di tesoreria tokenizzato e guadagnare un rendimento del 4-5% mantenendo la componibilità on-chain. Ciò significa che la vostra posizione fruttifera può ancora essere utilizzata come garanzia nei protocolli DeFi. Non si tratta di un caso d'uso teorico. È una realtà, funziona ed è il motivo per cui miliardi di dollari sono confluiti in prodotti come USDY di Ondo e BUIDL di BlackRock.
Per gli investitori tradizionali, la tokenizzazione significa accesso a classi di attività che prima erano precluse. Operazioni di credito privato che richiedevano un minimo di 1 milione di dollari possono ora essere accessibili con investimenti di 1.000 dollari tramite piattaforme come Centrifuge. Immobili commerciali che prima richiedevano l'acquisto di un intero edificio possono essere acquistati con incrementi di 50 dollari tramite RealT. La barriera all'ingresso si sta abbassando a un ritmo che non si vedeva nel settore finanziario dai tempi dell'invenzione del fondo comune di investimento.
Per le istituzioni, il valore è operativo. Il regolamento istantaneo sostituisce la compensazione T+2. Gli smart contract sostituiscono la riconciliazione di back-office. La conformità programmabile sostituisce i controlli KYC manuali. JPMorgan non utilizza la blockchain perché è di moda. La utilizza perché le consente di risparmiare denaro su processi che attualmente richiedono un gran numero di addetti al middle-office.
La tecnologia è pronta. La regolamentazione si sta adeguando. Le istituzioni si stanno sviluppando. Ciò che stiamo osservando non è se la tokenizzazione si realizzerà, ma con quale rapidità si svilupperà l'infrastruttura necessaria per renderla una pratica diffusa.
