Токенизация активов: что это такое, как она работает и почему BlackRock считает, что она изменит финансовую сферу.
Когда Ларри Финк, генеральный директор BlackRock, крупнейшей в мире компании по управлению активами, говорит: «Следующее поколение рынков — это токенизация ценных бумаг», я обращаю на это внимание. Не потому, что он всегда прав, а потому, что когда человек, управляющий активами на сумму 10 триллионов долларов, решает, что что-то — это будущее, он, как правило, делает это будущим.
Токенизация активов — это процесс преобразования права собственности на реальный актив в цифровой токен в блокчейне. Коммерческое здание стоимостью 50 миллионов долларов превращается в 50 миллионов токенов, каждый из которых стоит 1 доллар. Казначейская облигация на 100 000 долларов превращается в 1000 токенов, каждый из которых стоит 100 долларов. Картина, хранящаяся в хранилище, становится набором токенов, которые торгуются круглосуточно на платформе, доступной любому пользователю интернета.
Рынок токенизированных реальных активов достиг рыночной капитализации в 1,24 триллиона долларов к середине 2026 года, увеличившись с 865,5 миллиардов долларов в 2024 году. В частности, рынок токенизированных реальных активов вырос на 260%, с 8,6 миллиардов долларов до 23 миллиардов долларов в начале 2026 года. По прогнозам McKinsey, более широкий рынок может достичь 2 триллионов долларов к 2030 году. BlackRock запустила собственный токенизированный фонд под названием BUIDL. JPMorgan создала сеть токенизированного обеспечения. Franklin Templeton разместила свой фонд денежного рынка в блокчейне.
Это уже не тренд, свойственный исключительно криптовалютам. Это традиционные финансы, построенные на инфраструктуре блокчейна. Переход от «блокчейн — это афера» к «блокчейн — это способ проведения сделок» произошел незаметно, пока все спорили о ценах на биткойн.
Понимание того, как работает токенизация активов, где кроется реальная ценность и где ажиотаж превосходит реальность, имеет большое значение, если вы работаете на стыке финансов и технологий. Последние несколько месяцев я посвятил изучению реальных продуктов, реальных цифр и честных ограничений. Ниже я расскажу о своих выводах.
Как на самом деле работает токенизация активов: пятиэтапный процесс.
Я постараюсь объяснить это простым языком, потому что большинство объяснений делают это сложнее, чем нужно. Концепция проста. Однако, следует признать, реализация — нет.
Сначала разберитесь с юридической стороной вопроса. Прежде чем писать какой-либо код, кто-то (обычно юрист по ценным бумагам) должен решить, что именно представляет собой токен. Это акция? Облигация? Коллективная инвестиционная схема? В большинстве стран ответ — «это ценная бумага», а это значит, что вы сразу попадаете в регулируемую сферу. Я разговаривала с юристом, которая работает над такими сделками, и она сказала, что юридическое оформление занимает больше времени, чем фактическая реализация блокчейна. Это показывает, где кроется настоящая сложность.
Шаг 2: Выберите блокчейн. Ethereum — наиболее распространенный выбор благодаря развитой экосистеме смарт-контрактов и стандартам токенов, таким как ERC-3643 (единственный официально признанный стандарт Ethereum для токенов безопасности, на сегодняшний день токенизировано активов на сумму более 32 миллиардов долларов). Но институциональные инвесторы также используют частные блокчейны (Onyx от JPMorgan работает на частном форке Ethereum), гибридные подходы и более новые сети, такие как Polygon и Avalanche, которые предлагают более низкие транзакционные издержки. Компромисс всегда заключается в выборе между публичной прозрачностью и институциональным контролем.
Шаг 3: Создание и развертывание смарт-контрактов. Смарт-контракт определяет правила: сколько токенов существует, кто может их владеть, как распределяются дивиденды или проценты, что происходит при погашении. Для токенизированной облигации контракт автоматически обрабатывает выплаты процентов. Для токенизированной недвижимости он пропорционально распределяет арендный доход между держателями токенов. Встроена логика соответствия требованиям: контракт может проверять, являются ли покупатели аккредитованными инвесторами, блокировать переводы на адреса, находящиеся под санкциями, и ограничивать торговлю утвержденными часами.
Давайте свяжем это с реальностью. Блокчейн не знает, существует ли золотой слиток в хранилище. Он не знает, сколько стоит здание. Сети оракулов, такие как Chainlink, передают смарт-контракту реальные данные: подтверждение резервов, оценку недвижимости, доход от аренды, цены на сырьевые товары. Без оракулов токенизированный актив — это просто число в базе данных, ничем не подкрепленное.
Обеспечьте безопасность и доставьте средства людям. Хранение — это двусторонняя проблема. Fireblocks или другой крипто-кастодиан хранит токены. State Street или другой традиционный кастодиан хранит физические активы. Обе стороны должны быть защищены. Затем происходит распространение через такие платформы, как Securitize или tZERO. Вся цепочка, от хранилища до кошелька, должна работать, иначе продукт развалится.
Что именно будет токенизировано в 2026 году?
Вот что меня заинтересовало: не все активы одинаково выигрывают от токенизации. Реально она работает только в тех областях, где традиционная система была неисправна конкретным, измеримым образом.
| Тип актива | Размер рынка (в токенизированном виде) | Ключевые игроки | Почему токенизация помогает |
|---|---|---|---|
| Казначейские облигации США | ~3 млрд долларов США+ | Ondo Finance, BlackRock BUIDL, Franklin Templeton | Круглосуточная доходность, мгновенные расчеты, возможность компоновки в DeFi. |
| фонды денежного рынка | ~2 млрд долларов США+ | UBS, Franklin Templeton | Токенизированные паи фонда, автоматическое распределение средств. |
| Частный кредит | ~10 млрд долларов США+ | Центрифуга, Maple Finance | Доступ к институциональным кредитным рынкам |
| Недвижимость | ~5 млрд долларов США+ | RealT, Lofty, Propy | Долевое владение, доступ для инвесторов со всего мира. |
| Сырьевые товары (золото) | ~1 млрд долларов США+ | PAX Gold, Tether Gold | Подтвержденные резервы, круглосуточная торговля. |
| Корпоративные облигации | Растущий | JPMorgan, HSBC | Ускоренное оформление сделок, сокращение числа посредников. |
| Углеродные кредиты | Ранняя стадия | Протокол «Тукан», KlimaDAO | Прозрачное отслеживание, программируемое снятие с эксплуатации |
Токенизированные казначейские облигации США — это наиболее наглядный пример успеха. Ondo Finance, фонд BUIDL от BlackRock и ончейн-фонд Franklin Templeton в совокупности представляют собой токенизированный государственный долг на миллиарды долларов. Привлекательность очевидна: вы получаете доходность казначейских облигаций (в настоящее время около 4-5%) в токене, расчеты по которому происходят мгновенно, торговля ведется круглосуточно, и его можно использовать в качестве залога в протоколах DeFi. Для крипто-аборигенов, которые вкладывали капитал в стейблкоины, не приносящие дохода, это действительно значительное улучшение.
Токенизация недвижимости — это категория с наиболее очевидным потенциалом для розничных инвесторов. Компания RealT токенизировала более 970 объектов недвижимости, что позволяет инвестировать от 50 долларов с ежедневным распределением арендного дохода. Однако недвижимость также демонстрирует ограничения существующей токенизации: большинство проектов ориентированы только на долгосрочное владение. Отсутствует ликвидный вторичный рынок. Вы можете купить токен, представляющий собой долю дома в Детройте, но продать этот токен кому-либо сложнее, чем продать акцию.
Институциональный импульс: почему BlackRock, JPMorgan и Franklin Templeton находятся в центре внимания.
Забудьте на минуту о показателях, характерных для криптоиндустрии. История институционального внедрения — вот что действительно показывает, куда всё это движется.
BlackRock запустила BUIDL на Ethereum через Securitize. Это токенизированный фонд, инвестирующий в казначейские облигации США и сделки РЕПО. Каждый токен примерно равен одному доллару. Почему я постоянно об этом говорю? Потому что я достаточно долго работаю в этой сфере, чтобы знать, что BlackRock не создает продукты ради удовольствия. Они не занимаются прототипированием. Когда Ларри Финк ставит имя BlackRock на токенизированный фонд, работающий на Ethereum, это сигнал для каждого управляющего активами в мире: инфраструктура работает, и мы ее используем.
Сеть токенизированного обеспечения JPMorgan уже обрабатывает реальные транзакции. Банки используют ее для размещения токенизированного обеспечения по сделкам с деривативами, сокращая время расчетов с нескольких дней до практически мгновенного. Это не пилотная программа. Это производственная система, обрабатывающая реальные деньги между крупными финансовыми учреждениями.
Компания Franklin Templeton перевела свой фонд денежного рынка в блокчейн, став одним из первых зарегистрированных фондов в США, использующих публичный блокчейн для обработки транзакций и управления акциями. Акции представлены в виде токенов в сетях Stellar и Polygon.
UBS запустил токенизированный фонд денежного рынка в качестве продукта для долгосрочного инвестирования, выбрав его именно потому, что фонды денежного рынка, по их словам, являются «относительно простыми продуктами для тестирования концепций токенизации». Это на удивление честно показывает текущее состояние технологии: институциональные инвесторы начинают с простых инструментов и будут расширять свои портфели по мере развития инфраструктуры.
Честные ограничения: где шумиха превосходит реальность.
Я мог бы написать ещё тысячу слов о том, насколько замечательной будет токенизация. Но вместо этого позвольте мне рассказать о том, что не работает, потому что именно честные ограничения отличают настоящий анализ от маркетинга.
Ликвидность для большинства токенизированных активов по-прежнему остается иллюзией. Самое большое обещание токенизации — это круглосуточная торговля с глобальным доступом. В реальности же большинство токенизированных активов торгуются на рынках с низкой концентрацией покупателей. Токенизированную долю в собственности легко купить, но очень сложно продать. Ликвидность, обеспечивающая работу фондовых рынков (глубокие книги ордеров, маркет-мейкеры, высокочастотная торговля), для токенизированных активов пока отсутствует. В анализе Elliptic отмечается, что «большая ликвидность за счет круглосуточной торговли в значительной степени не материализовалась».
Раздробленность регулирования является реальным препятствием. Законы о ценных бумагах имеют национальный характер. Токен, разрешенный к продаже в США, может быть незаконным в Европе. Токен, разработанный с учетом требований Великобритании, может не пройти проверку в Сингапуре. Трансграничная торговля, которая должна стать главной фишкой токенизации, на самом деле представляет собой самую большую проблему с точки зрения регулирования. Рамочная программа ЕС MiCA обеспечивает некоторую ясность для европейских рынков, но в глобальном масштабе правила остаются фрагментарными.
Вторичные рынки практически отсутствуют. Для того чтобы токенизированный актив действительно мог конкурировать с традиционными ценными бумагами, ему необходима торговля на вторичном рынке: возможность продать свой токен другому инвестору в любое время. Большинство современных проектов работают по принципу «купи и держи»: вы покупаете у эмитента и продаете обратно эмитенту. Для настоящих вторичных рынков необходима интеграция с центральными депозитариями ценных бумаг (ЦДЦБ), что добавляет сложности и подрывает утверждение о том, что «блокчейн упрощает всё».
Риск, связанный со смарт-контрактами, не является теоретическим. Каждая уязвимость в DeFi напоминает нам о том, что в коде могут быть ошибки. Когда код контролирует распределение процентных платежей по облигации на 100 миллионов долларов, ставки выше, чем в случае с контрактом доходного фермерства. Аудиты помогают, но не гарантируют безопасность. Институции решают эту проблему, используя проверенные в боевых условиях контракты, проводя многочисленные аудиты и часто работая на частных или разрешенных блокчейнах, где они контролируют набор валидаторов. Это увеличивает затраты, но снижает риск.
Оценка и ценообразование все еще находятся в стадии разработки. Как определить цену токена, представляющего 0,001% коммерческого здания? Традиционные методы оценки не были разработаны для дробных цифровых активов. Отсутствие стандартизированных моделей ценообразования означает, что две платформы могут оценивать один и тот же базовый актив по-разному, что создает путаницу и арбитражный риск.
Прогноз рынка: что будет дальше?
Цифры говорят о направлении роста, даже если точные прогнозы сильно различаются. Первоначальная оценка BCG составляла 16 триллионов долларов к 2030 году; их обновленный прогноз на 2025 год с учетом Ripple более консервативен и составляет 9,4 триллиона долларов к 2030 году, достигая 19 триллионов долларов к 2033 году. McKinsey говорит о 2 триллионах долларов. Citi говорит о 4-5 триллионах долларов. Общий объем токенизированных активов, взвешенных по риску (RWA), в блокчейне превысил 12 миллиардов долларов в марте 2026 года (исключая стейблкоины). Диапазон значений говорит о том, что никто не знает точную цифру, но все согласны с тем, что направление роста восходящее, а масштабы большие.
Вот мой честный прогноз, и он намеренно скучный. Казначейские облигации и фонды денежного рынка продолжают расти, потому что их применение очевидно, а регулирование четкое. Частное кредитование расширяется, потому что традиционный рынок действительно не работает (непрозрачный, неликвидный, недоступный). Рынок недвижимости растет медленно, потому что юридические услуги по каждому объекту дороги, а вторичных рынков пока не существует. В краткосрочной перспективе ничто из этого не является революционным. Все это преобразует ситуацию в течение десятилетия.
Переломный момент наступает, когда вторичные рынки достигают зрелости. Сейчас токенизированные активы похожи на акции до появления фондовой биржи: их можно купить, но найти покупателя, когда вы хотите продать, — непростая задача. Когда эта инфраструктура будет создана, и над ней будут работать такие проекты, как Securitize и tZERO, токенизация перестанет быть чем-то новым и станет основой работы финансовых систем.
Для пользователей криптовалютных платформ первоочередная задача — токенизированные казначейские облигации. Если вы храните USDC или USDT в кошельке, не принося никакого дохода, вы можете перевести этот капитал в токенизированный казначейский фонд и получать доходность в размере 4-5%, сохраняя при этом возможность интеграции в блокчейн. Это означает, что ваша доходная позиция может по-прежнему использоваться в качестве залога в протоколах DeFi. Это не теоретический пример использования. Это уже работает, и именно поэтому миллиарды долларов были вложены в такие продукты, как USDY от Ondo и BUIDL от BlackRock.
Для традиционных инвесторов токенизация означает доступ к классам активов, которые ранее были закрыты для инвестирования. Частные кредитные сделки, требующие минимального взноса в 1 миллион долларов, теперь доступны по цене в 1000 долларов через такие платформы, как Centrifuge. Коммерческую недвижимость, для покупки которой требовалась покупка целого здания, можно приобрести по 50 долларов через RealT. Барьер для входа на рынок снижается так, как не наблюдалось в финансовой сфере со времен изобретения паевых инвестиционных фондов.
Для финансовых учреждений ценность заключается в операционных аспектах. Мгновенные расчеты заменяют клиринг T+2. Смарт-контракты заменяют сверку данных в бэк-офисе. Программируемое соответствие требованиям заменяет ручные проверки KYC. JPMorgan использует блокчейн не потому, что это модно. Они используют его, потому что это экономит им деньги на процессах, которые в настоящее время требуют огромных штатов сотрудников бэк-офиса.
Технология готова. Регулирование развивается. Институции создаются. Мы наблюдаем не за тем, произойдет ли токенизация, а за тем, насколько быстро разовьется инфраструктура, которая сделает ее общедоступной.
