자산 토큰화: 무엇이며, 어떻게 작동하고, 블랙록은 왜 이것이 금융계를 재편할 것이라고 생각하는가?

세계 최대 자산운용사 블랙록의 CEO 래리 핑크가 "차세대 시장은 증권 토큰화가 될 것"이라고 말할 때면 저는 귀를 기울입니다. 그가 항상 옳아서가 아니라, 10조 달러 규모의 자산을 운용하는 사람이 무언가를 미래라고 단언하면 실제로 그렇게 되는 경향이 있기 때문입니다.

자산 토큰화는 실물 자산의 소유권을 블록체인 상의 디지털 토큰으로 변환하는 과정입니다. 5천만 달러짜리 상업용 건물은 개당 1달러 상당의 토큰 5천만 개로 변환됩니다. 10만 달러짜리 국채는 개당 100달러 상당의 토큰 1,000개로 변환됩니다. 금고에 보관된 그림은 인터넷 연결만 있으면 누구나 접속할 수 있는 플랫폼에서 24시간 내내 거래되는 토큰 모음이 됩니다.

토큰화된 실물자산 시장은 2024년 8,655억 달러에서 2026년 중반 1조 2,400억 달러의 시가총액에 도달할 것으로 예상됩니다. 특히 온체인 실물자산(RWA) 시장은 2026년 초 86억 달러에서 230억 달러로 260% 성장했습니다. 맥킨지는 이 시장 규모가 2030년까지 2조 달러에 이를 것으로 전망하고 있습니다. 블랙록은 BUIDL이라는 자체 토큰화 펀드를 출시했고, JP모건은 토큰화 담보 네트워크를 구축했으며, 프랭클린 템플턴은 머니마켓 펀드를 온체인에 도입했습니다.

이는 더 이상 암호화폐 고유의 트렌드가 아닙니다. 전통적인 금융 시스템이 블록체인 인프라를 기반으로 구축되고 있는 것입니다. "블록체인은 사기다"라는 주장에서 "블록체인은 거래 결제 방식이다"라는 인식으로의 전환은 모두가 비트코인 가격을 놓고 논쟁하는 동안 조용히 이루어졌습니다.

금융과 기술이 만나는 지점에 있다면 자산 토큰화가 어떻게 작동하는지, 진정한 가치는 어디에 있는지, 그리고 과장된 부분은 어디인지 이해하는 것이 중요합니다. 저는 지난 몇 달 동안 실제 제품과 수치, 그리고 솔직한 한계를 파헤쳐 보았습니다. 다음은 제가 발견한 내용입니다.

자산 토큰화의 실제 작동 방식: 5단계 프로세스

대부분의 설명이 필요 이상으로 복잡하게 들리기 때문에 저는 이 내용을 쉬운 말로 설명하겠습니다. 개념은 간단합니다. 물론 실행은 그렇지 않습니다.

법적 틀을 먼저 마련해야 합니다. 코드를 작성하기 전에 누군가(보통 증권 전문 변호사)가 토큰이 실제로 무엇을 나타내는지 결정해야 합니다. 주식일까요? 채권일까요? 집합 투자 상품일까요? 대부분의 국가에서 답은 "증권"이며, 이는 즉시 규제 대상이 된다는 것을 의미합니다. 이러한 거래를 담당하는 변호사와 이야기를 나눴는데, 그녀는 법적 구조를 마련하는 데 걸리는 시간이 실제 블록체인 구현보다 더 길다고 했습니다. 이것이 바로 진정한 복잡성이 어디에 있는지를 보여줍니다.

2단계: 블록체인을 선택합니다. 이더리움은 성숙한 스마트 계약 생태계와 ERC-3643과 같은 토큰 표준(현재까지 320억 달러 이상의 자산이 토큰화되었으며, 공식적으로 인정된 유일한 이더리움 보안 토큰 표준) 덕분에 가장 일반적인 선택입니다. 하지만 기관들은 프라이빗 체인(JP모건의 Onyx는 프라이빗 이더리움 포크에서 실행됨), 하이브리드 방식, 그리고 거래 수수료가 낮은 Polygon이나 Avalanche와 같은 새로운 네트워크도 사용합니다. 항상 공개적인 투명성과 기관의 통제력 사이에서 균형을 맞춰야 합니다.

3단계: 스마트 계약을 생성하고 배포합니다. 스마트 계약은 토큰의 총량, 보유 자격, 배당금 또는 이자 분배 방식, 만기 시 처리 방식 등 다양한 규칙을 정의합니다. 토큰화된 채권의 경우, 계약은 이자 지급을 자동으로 처리합니다. 토큰화된 부동산의 경우, 임대 수익을 토큰 보유자에게 비례적으로 분배합니다. 계약에는 규정 준수 로직이 내장되어 있습니다. 예를 들어, 구매자가 적격 투자자인지 확인하고, 승인되지 않은 주소로의 전송을 차단하며, 거래 시간을 승인된 시간으로 제한할 수 있습니다.

블록체인을 현실과 연결해야 합니다. 블록체인은 금고에 금괴가 실제로 존재하는지 알지 못합니다. 건물의 가치가 얼마인지도 모릅니다. 체인링크와 같은 오라클 네트워크는 보유 자산 증명, 부동산 평가액, 임대 소득, 상품 가격 등 현실 세계의 데이터를 스마트 계약에 제공합니다. 오라클이 없다면 토큰화된 자산은 아무런 뒷받침도 없는 데이터베이스 속 숫자에 불과합니다.

안전하게 보관하고 사람들에게 전달하세요. 보관은 양면적인 문제입니다. 파이어블록스(Fireblocks)나 다른 암호화폐 수탁기관이 토큰을 보관하고, 스테이트 스트리트(State Street)나 다른 전통적인 수탁기관이 실물 자산을 보관합니다. 둘 다 안전해야 합니다. 그런 다음 시큐리티즈(Securitize)나 티제로(tZERO) 같은 플랫폼을 통해 배포합니다. 금고에서 지갑까지 전체 체인이 제대로 작동해야 하며, 그렇지 않으면 제품이 실패하게 됩니다.

2026년에 실제로 토큰화되는 것은 무엇일까요?

제가 흥미롭게 생각하는 점은 모든 것이 토큰화의 혜택을 똑같이 받는 것은 아니라는 것입니다. 토큰화가 실제로 효과를 발휘하는 자산은 기존 시스템에 특정한 방식으로, 측정 가능한 결함이 있었던 자산들입니다.

토큰화된 미국 국채는 가장 확실한 성공 사례입니다. Ondo Finance, BlackRock의 BUIDL 펀드, 그리고 Franklin Templeton의 온체인 펀드는 collectively 수십억 달러 규모의 토큰화된 국채를 보유하고 있습니다. 그 매력은 간단합니다. 즉시 결제되고 24시간 거래되며 DeFi 프로토콜에서 담보로 사용할 수 있는 토큰 형태로 국채 수익률(현재 약 4~5%)을 얻을 수 있다는 점입니다. 아무런 수익도 얻지 못하고 스테이블코인에 자금을 예치해 두었던 암호화폐 투자자들에게는 진정한 발전입니다.

부동산 토큰화는 소매 투자자들에게 가장 확실한 매력을 지닌 분야입니다. RealT는 970개 이상의 부동산을 토큰화하여 50달러부터 투자할 수 있도록 하고 있으며, 일일 임대 수익을 분배합니다. 하지만 부동산은 현재 토큰화의 한계도 보여줍니다. 대부분의 프로젝트는 장기 보유에만 초점을 맞추고 있으며, 유동적인 2차 시장이 존재하지 않습니다. 디트로이트의 주택 일부를 나타내는 토큰을 구매할 수는 있지만, 그 토큰을 다른 사람에게 판매하는 것은 주식을 파는 것보다 훨씬 어렵습니다.

기관 투자자들의 압력: 블랙록, JP모건, 프랭클린 템플턴이 투자에 나선 이유

암호화폐 관련 지표는 잠시 잊어버리세요. 기관 투자자들의 도입 사례가야말로 암호화폐 시장의 미래를 진정으로 보여주는 지표입니다.

블랙록은 시큐리티즈(Securitize)를 통해 이더리움 기반의 BUIDL 토큰 펀드를 출시했습니다. 이 토큰은 미국 국채와 환매조건부채권(레포)에 투자하는 상품으로, 토큰 하나당 약 1달러의 가치를 지닙니다. 제가 왜 이 이야기를 계속하는 걸까요? 제가 이 분야에 오래 몸담으면서 블랙록이 단순히 재미로 상품을 만들거나 개념 증명(proof-of-concept)을 하는 회사가 아니라는 것을 잘 알고 있기 때문입니다. 래리 핑크(Larry Fink) 회장이 이더리움 기반 토큰 펀드에 블랙록이라는 이름을 걸었다는 것은 전 세계 모든 자산운용사들에게 "이더리움 인프라는 제대로 작동하고 있고, 우리는 그것을 활용하고 있다"는 강력한 메시지를 전달하는 것입니다.

JP모건의 토큰화 담보 네트워크는 이미 실제 거래를 처리하고 있습니다. 은행들은 이 네트워크를 통해 파생상품 거래에 필요한 토큰화된 담보를 제공함으로써 결제 시간을 며칠에서 거의 즉시로 단축하고 있습니다. 이는 시범 사업이 아니라 주요 금융기관 간 실제 자금 거래를 처리하는 운영 시스템입니다.

프랭클린 템플턴은 머니마켓 펀드를 블록체인에 통합하여, 거래 처리 및 주식 소유권 관리에 퍼블릭 블록체인을 사용하는 최초의 미국 등록 펀드 중 하나가 되었습니다. 주식은 스텔라 및 폴리곤 네트워크에서 토큰으로 표현됩니다.

UBS는 장기 투자 상품으로 토큰화된 머니마켓 펀드를 출시했는데, 그 이유로 머니마켓 펀드를 선택한 이유를 설명하면서 "토큰화 개념을 테스트하기에 비교적 간단한 상품"이라는 점을 들었습니다. 이는 기술 현황에 대한 솔직한 분석으로, 기관 투자자들이 단순한 상품에서 시작하여 인프라가 성숙해짐에 따라 확장해 나갈 것임을 시사합니다.

솔직한 한계: 과장이 현실을 넘어서는 지점

토큰화가 얼마나 훌륭한 기술인지에 대해 천 단어는 더 쓸 수 있겠지만, 차라리 무엇이 제대로 작동하지 않는지 말씀드리겠습니다. 솔직한 한계점이야말로 진정한 분석과 마케팅을 구분 짓는 요소이기 때문입니다.

토큰화된 자산의 유동성은 여전히 환상에 불과합니다. 토큰화의 가장 큰 약속은 전 세계 어디에서든 24시간 거래가 가능하다는 점입니다. 하지만 현실적으로 대부분의 토큰화된 자산은 구매자가 제한적인 얇은 시장에서 거래됩니다. 토큰화된 부동산 지분은 쉽게 살 수 있지만 팔기는 매우 어려울 수 있습니다. 주식 시장을 작동하게 하는 유동성(풍부한 주문장, 시장 조성자, 고빈도 거래)은 토큰화된 자산에는 아직 존재하지 않습니다. 엘립틱의 분석에 따르면 "24시간 거래를 통한 유동성 증대는 대부분 실현되지 못했습니다."

규제 파편화는 실질적인 장벽입니다. 증권법은 국가별로 다르기 때문에 미국에서 합법적으로 판매할 수 있는 토큰이 유럽에서는 불법일 수 있습니다. 영국 규정을 준수하도록 설계된 토큰이 싱가포르에서는 승인되지 않을 수도 있습니다. 토큰화의 핵심 활용 분야가 되어야 할 국경 간 거래는 오히려 가장 큰 규제 문제로 작용합니다. EU의 MiCA 프레임워크는 유럽 시장에 어느 정도 명확성을 제공하지만, 전 세계적으로는 관련 규정이 여전히 미흡합니다.

2차 시장은 사실상 존재하지 않습니다. 토큰화된 자산이 전통적인 증권과 진정으로 경쟁하려면 2차 시장 거래, 즉 언제든 다른 투자자에게 토큰을 판매할 수 있는 능력이 필요합니다. 현재 대부분의 프로젝트는 매수 후 보유 방식입니다. 발행자로부터 토큰을 구매하고 다시 발행자에게 판매하는 방식입니다. 진정한 2차 시장은 중앙예탁기관(CSD)과의 통합을 필요로 하는데, 이는 "블록체인이 모든 것을 단순화한다"는 주장을 약화시키는 복잡성을 야기합니다.

스마트 계약의 위험성은 이론적인 문제가 아닙니다. 모든 DeFi 공격 사례는 코드에 버그가 존재할 수 있음을 일깨워줍니다. 1억 달러 규모 채권의 이자 지급 방식을 제어하는 코드는 단순한 수익률 농업 계약과는 차원이 다릅니다. 감사는 도움이 되지만 안전을 보장하지는 않습니다. 기관들은 검증된 계약을 사용하고, 여러 차례 감사를 거치며, 검증자 집합을 직접 관리하는 프라이빗 블록체인이나 허가형 블록체인에서 운영하는 방식으로 이러한 위험에 대응합니다. 이는 비용을 증가시키지만 위험을 줄여줍니다.

가치 평가와 가격 책정은 여전히 진행 중입니다. 상업용 건물의 0.001%를 나타내는 토큰의 가격은 어떻게 책정해야 할까요? 기존의 평가 방법은 소수점 단위의 디지털 자산을 위해 설계된 것이 아닙니다. 표준화된 가격 책정 모델이 부족하기 때문에 두 플랫폼이 동일한 기초 자산을 다르게 평가할 수 있으며, 이는 혼란과 차익 거래 위험을 초래합니다.

시장 전망: 앞으로 어떻게 될까요?

정확한 예측치는 천차만별이지만, 수치들은 전반적인 추세를 보여줍니다. BCG의 초기 추정치는 2030년까지 16조 달러였지만, 리플과 함께 업데이트한 2025년 예측치는 2030년까지 9조 4천억 달러, 2033년까지는 19조 달러로 더욱 보수적인 수치를 제시합니다. 맥킨지는 2조 달러, 씨티는 4~5조 달러를 예상합니다. 스테이블코인을 제외한 온체인 토큰화된 위험가중자산(RWA) 총액은 2026년 3월에 120억 달러를 넘어섰습니다. 이처럼 예측 범위가 넓다는 것은 정확한 수치를 아는 사람은 아무도 없지만, 모두 추세가 상승세이며 규모가 매우 크다는 데 동의한다는 것을 의미합니다.

솔직한 제 예측을 말씀드리겠습니다. 일부러 지루하게 풀어쓰겠습니다. 국채와 머니마켓 펀드는 활용 사례가 명확하고 규제가 확실하기 때문에 계속 성장할 것입니다. 사모 대출은 기존 시장이 근본적으로 문제가 있기 때문에(불투명하고, 유동성이 부족하며, 접근성이 떨어짐) 확대될 것입니다. 부동산은 건별 법률 업무 비용이 많이 들고 아직 2차 시장이 형성되지 않았기 때문에 천천히 성장할 것입니다. 이 모든 것이 단기적으로는 혁명적이지 않을 수 있습니다. 하지만 10년이라는 기간에 걸쳐서는 모두 세상을 완전히 바꿔놓을 것입니다.

진정한 변혁의 순간은 2차 시장이 성숙해질 때 찾아옵니다. 현재 토큰화된 자산은 주식 시장이 생기기 전의 주식과 같습니다. 살 수는 있지만, 팔고 싶을 때 매수자를 찾는 것은 어려운 일입니다. 하지만 Securitize나 tZERO 같은 프로젝트들이 개발 중인 인프라가 구축되면, 토큰화는 더 이상 새로운 기술이 아니라 금융의 핵심 작동 방식이 될 것입니다.

암호화폐를 먼저 사용하는 사용자에게 가장 먼저 떠오르는 기회는 토큰화된 국채입니다. 만약 USDC나 USDT를 보유하고 있지만 아무런 수익도 얻지 못하고 있다면, 해당 자산을 토큰화된 국채 펀드로 옮겨 4~5%의 수익률을 올리면서 온체인 내에서 자산 이동도 가능하게 할 수 있습니다. 즉, 수익을 창출하는 자산을 DeFi 프로토콜의 담보로도 활용할 수 있다는 뜻입니다. 이는 이론적인 사례가 아니라 실제로 구현되고 있는 기능이며, 바로 이러한 이유로 Ondo의 USDY나 BlackRock의 BUIDL과 같은 상품에 수십억 달러가 투자된 것입니다.

전통적인 투자자들에게 토큰화는 이전에는 접근이 제한되었던 자산 유형에 투자할 수 있게 해줍니다. 최소 투자 금액이 100만 달러였던 사모 대출 거래도 Centrifuge와 같은 플랫폼을 통해 1,000달러부터 참여할 수 있게 되었습니다. 건물 전체를 매입해야 했던 상업용 부동산도 RealT를 통해 50달러 단위로 구매할 수 있습니다. 이처럼 금융 시장에서 진입 장벽이 낮아지는 현상은 뮤추얼 펀드 발명 이후 처음 있는 일입니다.

기관에게 있어 블록체인의 가치는 운영 효율성에 있습니다. 즉시 결제는 T+2 방식의 결제를 대체하고, 스마트 계약은 백오피스 대조 작업을 대체하며, 프로그래밍 가능한 규정 준수 시스템은 수동 KYC(고객 신원 확인) 검사를 대체합니다. JP모건이 블록체인을 사용하는 이유는 단순히 유행이기 때문이 아닙니다. 현재 수많은 미들오피스 직원이 투입되는 프로세스에서 비용을 절감할 수 있기 때문입니다.

기술은 준비됐고, 규제도 따라잡고 있으며, 관련 기관들도 구축되고 있습니다. 우리가 주목해야 할 것은 토큰화가 실제로 일어날지 여부가 아니라, 토큰화를 주류로 만들기 위한 인프라가 얼마나 빠르게 발전할지입니다.

Marco Lucchetti

Marco Lucchetti is a senior content strategist and blockchain analyst at Plisio. With over 7 years of experience in cryptocurrency research, DeFi protocols, and payment technologies, Marco specializes in creating clear, data-driven content for a global crypto audience. His work focuses on transaction tracing, crypto compliance, and the future of blockchain infrastructure.