Inwestowanie w zastawy podatkowe: przewodnik dla inwestorów w nieruchomości

Inwestowanie w zastawy skarbowe od dziesięcioleci sprzedaje się za pomocą jednej liczby – ustawowego pułapu. Osiemnaście procent na Florydzie. Dwadzieścia cztery procent w Iowa. Do trzydziestu sześciu procent w księgach rachunkowych w Illinois. Kwota, którą doświadczony nabywca zastawu skarbowego faktycznie zarabia po konkurencyjnej aukcji internetowej, wynosi zazwyczaj od czterech do ośmiu procent. Różnica między tymi dwiema liczbami stanowi większość historii.

Właściciele nieruchomości w całych Stanach Zjednoczonych zalegają z zapłatą około 22 miliardów dolarów rocznie z tytułu niezapłaconych podatków od nieruchomości, według najnowszych szacunków Krajowego Stowarzyszenia Zastawów Podatkowych (National Tax Lien Association). Około 5 miliardów dolarów z tej kwoty trafia do obrotu na ponad 2500 aukcjach okręgowych w formie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Około 98 procent zakupionych certyfikatów zostaje ostatecznie wykupionych przed egzekucją hipoteczną. Zadaniem inwestora jest wybór, które certyfikaty wylicytować, po jakiej cenie i co zrobić z niewielką częścią, która nie zostanie wykupiona.

Czym właściwie jest inwestowanie w zastaw skarbowy

Najważniejszy model mentalny w inwestowaniu w zastawy skarbowe jest następujący: kupujesz prawo rządu do pobierania podatku, a nie nieruchomość. Kiedy właściciel domu lub nieruchomości nie płaci podatku od nieruchomości — lub, mówiąc wprost, pomija rachunek podatkowy za działkę i pozwala, aby zaległe podatki się kumulowały — samorząd lokalny lub gmina ustanawia zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia należnego podatku wraz z karami i odsetkami ustawowymi. Lokalny organ podatkowy jest zobowiązany do pobrania podatku; jeśli nie jest w stanie, może sprzedać zastaw na samej nieruchomości. W około 28 stanach i Dystrykcie Kolumbii organ podatkowy sprzedaje ten zastaw na aukcji prywatnemu nabywcy, zamiast czekać na same pieniądze. Zastaw skarbowy to roszczenie prawne do nieruchomości, a nie akt własności. Praktycy często skrótowo to określają, mówiąc, że zastaw jest roszczeniem prawnym z prawem do pobrania podatku, ale nigdy z prawem własności.

Inwestor spłaca zaległe podatki i opłaty na aukcji, likwidując zaległy podatek od nieruchomości w powiecie. Powiat wykorzystuje te pieniądze do pokrycia luki w dochodach. Właściciel zastawu czeka, trzymając w ręku kartkę papieru, na której naliczane są odsetki ustawowe od zalegającego właściciela. Jeśli właściciel zapłaci, właściciel zastawu pobiera kapitał wraz z odsetkami, zastaw zostaje zwolniony, a właściciel nigdy nie zmienia właściciela. Jeśli właściciel nie zapłaci w terminie, właściciel zastawu może ubiegać się o akt własności nieruchomości obciążony podatkiem i ostatecznie dokonać egzekucji. Ten drugi scenariusz jest rzadki. Większość inwestorów indywidualnych, którzy kupują zastawy podatkowe, nigdy nie staje się właścicielami ani jednej nieruchomości. Nieliczni właściciele, którzy nie płacą nawet po upływie terminu, to rzadka droga do aktu własności.

Jak działają sprzedaż i aukcje zastawów skarbowych

Większość hrabstw organizuje jedną coroczną aukcję publiczną – licytację podatkową ogłaszaną w lokalnej gazecie i na stronie internetowej skarbnika. Wiele dużych jurysdykcji przeniosło licytacje online, a platformy takie jak GovEase, RealAuction i Bid4Assets obsługują teraz aukcje, które wcześniej odbywały się na schodach sądów. Przejście na sprzedaż online zmniejszyło tarcia o wejście na rynek, poszerzyło pulę oferentów i dyskretnie obniżyło rentowność.

Na rynku dominują cztery formaty przetargów. W stanach o silnej konkurencji najczęściej stosuje się system licytacji z obniżoną stopą procentową. Oferenci konkurują, akceptując stopniowo niższe stopy procentowe, a ten, kto zaakceptuje najniższą stopę, wygrywa zastaw. Ten format stosują Floryda, Arizona i Illinois i jest on w największym stopniu odpowiedzialny za różnicę między rentownością ustawową a zrealizowaną. System licytacji z premią, stosowany w Kolorado, Maryland i Alabamie, działa w odwrotnym kierunku: oferenci płacą premię gotówkową ponad wartość nominalną zastawu, przy czym premia czasami nie jest oprocentowana, a czasami przepada w całości w przypadku wcześniejszego wykupu. Kilka hrabstw w stanie Iowa stosuje system rotacyjny lub losowy, w którym stawka ustawowa jest stała, a jedyną konkurencją jest wybór zastawu, który zostanie przypisany.

Pieniądze instytucjonalne zmieniły strukturę tych aukcji. Fundusze członkowskie NTLA i ich partnerzy serwisowi kupują około 80 procent wszystkich sprzedawanych certyfikatów każdego roku. Pojawiają się z oprogramowaniem, poradnikami dla poszczególnych hrabstw i wstępnie zasilonymi kontami depozytowymi, które pozwalają im licytować setki działek w ciągu jednego poranka. Detaliczny oferent, który przychodzi z oczekiwaniem na osiemnaście procent na certyfikacie Miami-Dade, zazwyczaj wychodzi bez certyfikatów lub z kilkoma, których oprocentowanie spadło już do dwóch lub trzech procent. Ta różnica stanowi realne ryzyko inwestycyjne związane z zastawem hipotecznym; inwestowanie w zastaw hipoteczny bardzo różni się od kupowania obligacji po cenie nominalnej.

Inwestorzy mogą kupować udziały w aukcjach zastawów skarbowych w mniejszych hrabstwach za taką samą opłatą rejestracyjną jak w Miami-Dade. Rejestracja oferenta to pierwszy praktyczny krok. Hrabstwa zazwyczaj wymagają formularza W-9, dokumentu tożsamości wydanego przez organ rządowy, zwrotnego depozytu w wysokości od 500 do 5000 dolarów lub określonego procentu maksymalnej kwoty, jaką oferent zamierza wydać, danych bankowych ACH, a w niektórych przypadkach stanowego numeru identyfikacji podatkowej. Środki trafiają na rachunek powierniczy hrabstwa przed rozpoczęciem licytacji. Żaden z tych kroków nie jest technicznie trudny, ale musi zostać wykonany na kilka tygodni przed sprzedażą, a hrabstwa nie akceptują późnych rejestracji.

Wydajność certyfikatów zastawu podatkowego według stanu

Ustawowe zyski wydają się na papierze hojne. Nie są też wartością, na którą warto się przygotować. Poniższa tabela zestawia ustawowy pułap dla każdego stanu z jego mechanizmem i oknem wykupu. Traktuj ją jako granicę możliwości, a nie oczekiwania.

Zrealizowany zwrot z inwestycji z tytułu zastawu skarbowego to zupełnie inna historia. Komentarze rynkowe NTLA i raporty Bankrate plasują zrealizowane stopy zwrotu w całej branży w przedziale od 3 do 8 procent, w zależności od stanu, roku i wielkości oferenta. Analiza AmeriSave z 2026 roku oferuje konkretny przykład: zastaw w wysokości 8500 dolarów przy oprocentowaniu 12 procent na osiemnaście miesięcy przynosi około 1530 dolarów odsetek, przed ewentualnymi podatkami w kolejnych latach, które inwestor płaci, aby zachować priorytet. To realne pieniądze, ale nie jest to nominalna stopa zwrotu.

Liczba podana w nagłówku czasami ma zastosowanie. W mniejszych, wiejskich hrabstwach, gdzie nie ma dużego zainteresowania instytucjonalnego, w latach, gdy kapitał ponownie napływa do obligacji lub gdy zastaw pozostaje w obrocie przez cały okres wykupu bez sprzeciwu ze strony innego oferenta, rentowność ustawowa może przetrwać. Inwestorzy, którzy dążą do takich warunków, zazwyczaj specjalizują się geograficznie i godzą się z faktem, że ich kapitał pozostaje niepłynny przez lata.

Wykup i egzekucja hipoteki z tytułu podatku od nieruchomości

Okres odkupu to okno czasowe, w którym właściciel nieruchomości, który zalega z zapłatą podatku, lub jakikolwiek inny posiadacz zabezpieczenia niższego rzędu, chroniący swoją pozycję, może zapłacić podatek i zakończyć sprawę. Większość właścicieli nieruchomości spłaca go przed zajęciem hipotecznym; odsetki od nieruchomości stanowią źródło dochodu inwestora. Przepisy prawne są bardzo zróżnicowane. Na Florydzie posiadacz certyfikatu może ubiegać się o akt podatkowy po dwóch latach. W Arizonie po trzech. W Illinois okres ten wynosi około trzydziestu miesięcy dla nieruchomości mieszkalnych. W Teksasie okres ten wynosi sześć miesięcy dla nieruchomości niebędących nieruchomościami domowymi i dwa lata dla nieruchomości domowych i gruntów rolnych. Maryland ustala ustawowy minimalny okres sześciu miesięcy, który poszczególne hrabstwa mogą przedłużyć.

Za tymi liczbami kryją się dwie praktyczne rzeczy. Pierwsza to fakt, że podatki w kolejnych latach naliczane są od tej samej nieruchomości każdego roku, a wierzyciel hipoteczny zazwyczaj musi je uiścić, aby zachować pierwszeństwo. Jeśli pierwotny wierzyciel hipoteczny pominie rok, inny inwestor przy kolejnej sprzedaży może wyprzedzić go. Druga to fakt, że wierzyciele hipoteczni i inni wierzyciele niższego rzędu zazwyczaj wykupują wierzytelności przed właścicielem, ponieważ pozwolenie wierzycielowi hipotecznemu na zajęcie nieruchomości pozbawia ich również uprzywilejowanej pozycji. Inne obciążenia hipoteczne nieruchomości, takie jak opłaty wspólnoty mieszkaniowej (HOA), również mogą zostać anulowane w tym samym postępowaniu. To ograniczenie wzrostu jest dokładnie tym, na co po cichu liczy większość inwestorów indywidualnych: wykup, natychmiast, po ustawowej stawce.

Inwestycja w zastaw skarbowy a inwestycja w akt podatkowy

Inwestowanie w certyfikaty zastawu skarbowego i kupowanie aktów własności są często utożsamiane z inwestowaniem w nieruchomości, ale te dwa systemy różnią się na poziomie tego, co faktycznie kupujesz. Zastaw skarbowy to instrument dłużny zabezpieczony nieruchomością. Akt własności to sama nieruchomość, sprzedawana w celu odzyskania niezapłaconych podatków, a prawo własności poprzedniego właściciela wygasa w większości stanów po sfinalizowaniu sprzedaży.

W Teksasie i Georgii obowiązują systemy z prawem odkupu, które stanowią pośrednie rozwiązanie: oferent przejmuje tytuł własności w momencie sprzedaży, ale poprzedni właściciel ma ustawowy okres na odkupienie nieruchomości poprzez zapłatę wygranej oferty plus stałą karę. W Teksasie kara wynosi 25% w ciągu pierwszych sześciu miesięcy i 50% w drugim roku. W Georgii kara wynosi stałe 20% w pierwszym roku i 10% w każdym kolejnym roku. Kary te działają jak odsetki, ale dotyczą nieruchomości, do której inwestor już posiada tytuł własności, co zmienia rachunek strat.

Ryzyko, z jakim mierzy się każdy inwestor w zastaw podatkowy

Ryzyko nie jest tym, które zazwyczaj podkreślają materiały marketingowe. Przejęcia hipoteczne zdarzają się rzadko; to w większości przypadków w porządku. Liczy się długi ogon kapitału, który się zatrzymuje.

Nieruchomość może być bezwartościowa. Zanieczyszczenie środowiska, wywłaszczenie, brak dostępu do dróg i zaniżone saldo kredytów hipotecznych – to wszystko kryje się za ofertą licytacyjną. Wartość rynkowa nieruchomości w momencie rejestracji zastawu jest ważniejsza niż jakakolwiek historyczna wycena, a lokalny rynek nieruchomości może zmieniać się szybciej niż trzyletni okres wykupu. Zastaw o wartości 3000 dolarów na działce o wartości rzeczywistej 0 dolarów zostanie wykupiony z odsetkami ustawowymi lub pozostawi inwestora z zobowiązaniem. Rozwiązaniem jest analiza tytułu własności i działki przed licytacją, a nie po niej.

Upadłość automatycznie wstrzymuje windykację. Złożenie wniosku o upadłość na podstawie Rozdziału 13 powoduje włączenie długu podatkowego do nadzorowanego przez sąd planu spłaty, który może trwać od trzech do pięciu lat. Kapitał inwestora jest zazwyczaj bezpieczny, ale rentowność często spada do zatwierdzonej przez sąd stopy znacznie poniżej ustawowej.

Federalne zastawy skarbowe wiążą się ze szczególnym problemem. IRS ma 120-dniowe prawo do wykupu po sprzedaży nieruchomości bez postępowania sądowego z tytułu podatku od nieruchomości, zgodnie z § 7425 § 26 Kodeksu Stanów Zjednoczonych, a niektóre roszczenia federalne, w tym niektóre zastawy skarbowe z tytułu podatku od spadków, mogą mieć superpriorytet, który przetrwa nawet egzekucję z tytułu podatku od nieruchomości. Prace nad tytułem własności, które nie obejmują zaległego federalnego zastawu, mogą dyskretnie ograniczyć lub całkowicie zniwelować kwotę odzyskaną przez inwestora.

Największa zmiana prawna od 2023 roku nastąpiła w sprawie Tyler przeciwko hrabstwu Hennepin, 598 US 631. Sąd Najwyższy orzekł jednogłośnie, w opinii Prezesa Sądu Najwyższego Robertsa, że hrabstwo nie może zatrzymać nadwyżki kapitału z tytułu zajęcia podatkowego wykraczającej poza faktyczny dług. Hrabstwo Hennepin sprzedało mieszkanie Geraldine Tyler za 40 000 dolarów, przekraczając 15 000 dolarów długu podatkowego i zainkasowało 25 000 dolarów różnicy. Sąd uznał to za naruszenie przepisów dotyczących zajęcia majątkowego wynikających z Piątej Poprawki. Do połowy 2026 roku stany posiadające przepisy o bezwzględnym przepadku mienia albo je zmieniły, albo są w trakcie ich przepisywania. New Jersey zmieniło swoje prawo dotyczące sprzedaży podatkowej z dniem 10 lipca 2024 roku, a tamtejszy Sąd Najwyższy orzekł, że prywatni inwestorzy posiadający zastawy skarbowe mogą ponosić odpowiedzialność jako podmioty stanowe. Massachusetts uchwaliło przepisy dotyczące nadwyżek funduszy w swoim budżecie na 2025 rok. Stan Nowy Jork przepisał artykuł 11 ustawy o podatku od nieruchomości w L.2024, rozdz. 55, część BB. Minnesota przeznaczyła 109 milionów dolarów na uregulowanie istniejących roszczeń. Ustawa HB 2089 w Oregonie weszła w życie 26 września 2025 r. Praktycznym skutkiem dla inwestorów jest to, że rzadki efekt „nieoczekiwanego zysku z nabycia nieruchomości”, który kiedyś rekompensował niewielką część niespłaconych hipotek, nie obejmuje już takiego samego wzrostu.

Jak inwestować w zastawy skarbowe krok po kroku

Mechanizm inwestowania w zastawy skarbowe jest prosty i bezlitosny. Jeśli chcesz zacząć inwestować, droga jest konkretna. Po pierwsze, wybierz stan i konkretne hrabstwo w jego obrębie. Sprawdź wyniki sprzedaży z trzech lat, aby ocenić, jak agresywnie obniżane są stawki. Mniejsze hrabstwa w stanach z zastawami skarbowymi (Iowa, Alabama, zewnętrzne hrabstwa Maryland) są zazwyczaj bardziej przyjazne dla handlu detalicznego niż hrabstwa Miami-Dade czy Cook. Po drugie, zarejestruj się u skarbnika hrabstwa lub na platformie aukcyjnej. Podaj informacje w formularzu W-9, wpłać wymagany depozyt i dopełnij wszelkich formalności podatkowych obowiązujących w danym stanie. Po trzecie, przeprowadź dochodzenie due diligence w przypadku każdej działki, na którą możesz licytować. Wyciągnij rejestr nieruchomości hrabstwa, sprawdź federalne zastawy skarbowe, upewnij się, że nieruchomość nie jest terenem poprzemysłowym i oszacuj przybliżoną wartość rynkową. Po czwarte, ustal maksymalną stopę zwrotu lub premię, od której można się wycofać z każdej działki przed rozpoczęciem aukcji. Licytowanie pod wpływem emocji na aukcji online na żywo to sposób, w jaki kupujący detaliczni trafiają z wadliwymi certyfikatami. Po piąte, po wygranej śledź podatki za kolejny rok, zapłać je w terminie, aby zachować pierwszeństwo i obserwuj licznik realizacji. Większość certyfikatów jest realizowana po cichu. Te, które nie wymagają pomocy prawnej, muszą być zaznajomione z procedurą egzekucji hipotecznej w danym stanie.

Inwestycja pod zastaw podatkowy za pośrednictwem samodzielnie zarządzanego IRA

Dla inwestorów indywidualnych, którzy chcą ekspozycję bez aktywnego zarządzania, najczystszym rozwiązaniem jest samodzielnie zarządzane konto IRA. Depozytariusze, tacy jak Equity Trust, Madison Trust i Advanta IRA, umożliwiają zakup zastawów podatkowych w ramach konta IRA, z odroczonym dochodem z odsetek (konto tradycyjne) lub zwolnionym z podatku (konto Roth). W 2026 roku nie będzie już ETF-ów ani funduszy inwestycyjnych z zastawem podatkowym, więc SDIRA jest dla inwestorów indywidualnych najbliższą formą finansowania pakietowego. Uważaj na niezwiązane z tym zobowiązania podatkowe od dochodów z działalności gospodarczej, jeśli konto IRA zaciągnie pożyczkę na sprzedaż, i pamiętaj, że wszystkie wydatki, w tym podatki w kolejnych latach i koszty egzekucji hipotecznej, muszą być realizowane przez konto IRA, a nie przez środki osobiste. Z punktu widzenia planowania podatkowego jest to najczystszy sposób na długoterminowe utrzymanie pozycji.

Czy inwestowanie w zabezpieczenia podatkowe jest opłacalne w 2026 roku?

Dla inwestora detalicznego poszukującego dochodu, szczera odpowiedź brzmi: tylko czasami i tylko w ramach SDIRA. Każdy zainteresowany inwestowaniem z niewielkim kapitałem nadal może znaleźć zastawy skarbowe warte licytacji; po prostu nie jest to oczywisty wybór. Po sprawie Tyler v. Hennepin, możliwości wyboru na drodze do przejęcia nieruchomości w drodze egzekucji hipotecznej są mniejsze niż kiedyś. Po dekadzie instytucjonalnej kompresji ofert, ustawowe stopy procentowe są w większości aspiracyjne. Pozostaje niszowy instrument o stałym dochodzie, oferujący realny zwrot skorygowany o ryzyko dla inwestorów, którzy specjalizują się i akceptują lata braku płynności. Nie jestem przekonany, czy zasługuje on na główną rolę w portfelu. Jako uzupełnienie ekspozycji na obligacje na rachunku zabezpieczonym podatkowo, nadal zasługuje na swoje miejsce.

Simon Chartan

A journalist with a strong technical background and a passion for decentralized finance. With degrees in MBA and Master of Engineering in Data Science, the author combines analytical expertise with a clear, engaging writing style. At Plisio, they cover topics such as cryptocurrency, blockchain, DeFi, and digital finance—helping readers make sense of a rapidly evolving fintech landscape.