Инвестирование в налоговые залоги: руководство для инвесторов в недвижимость
Инвестиции в налоговые залоги десятилетиями рекламировались одной цифрой — установленным законом потолком. Восемнадцать процентов во Флориде. Двадцать четыре процента в Айове. До тридцати шести процентов в официально зарегистрированных активах в Иллинойсе. Однако реальная прибыль опытного покупателя налоговых залогов после конкурентного онлайн-аукциона обычно составляет от четырех до восьми процентов. Разница между этими двумя цифрами — вот что в основном и объясняет ситуацию.
По последним оценкам Национальной ассоциации налоговых залогов, владельцы недвижимости по всей территории Соединенных Штатов ежегодно не платят налоги на имущество на сумму около 22 миллиардов долларов. Примерно 5 миллиардов долларов из этой суммы превращаются в ценные бумаги, обеспеченные залогом, на более чем 2500 окружных аукционах. Примерно 98 процентов приобретенных сертификатов в конечном итоге погашаются до начала процедуры взыскания задолженности. Задача инвестора — выбрать, какие сертификаты покупать, по какой цене и что делать с небольшой долей, которая не погашается.
Что на самом деле представляет собой инвестирование в налоговые залоги?
Самая важная модель мышления в инвестировании в налоговые залоги заключается в следующем: вы покупаете право государства на взыскание налогов, а не саму недвижимость. Когда домовладелец или собственник недвижимости не платит налоги на имущество — или, говоря простым языком, пропускает налоговый счет и позволяет задолженности накапливаться — местное правительство или муниципалитет накладывает залог на недвижимость для обеспечения уплаты причитающихся налогов, а также штрафов и установленных законом процентов. Местный налоговый орган обязан взыскать задолженность; если он не может этого сделать, он может продать залог на недвижимость самостоятельно. Примерно в 28 штатах, а также в округе Колумбия, налоговый орган продает этот залог на аукционе частному покупателю, вместо того чтобы ждать поступления денег. Налоговый залог — это юридическое требование к имуществу, а не право собственности. Специалисты часто упрощенно говорят, что залог — это юридическое требование с правом взыскания, но никогда не с правом собственности.
Инвестор оплачивает задолженность по налогам и сборам на аукционе, погашая задолженность по налогу на имущество перед округом. Округ использует эти средства для покрытия дефицита доходов. Затем держатель залога ждет, имея на руках документ, на который начисляются установленные законом проценты от неплательщика. Если владелец платит, держатель залога получает основную сумму плюс проценты, залог снимается, и право собственности не переходит к другому владельцу. Если владелец не платит в течение срока выкупа, держатель залога может подать заявку на получение налогового акта и, в конечном итоге, осуществить процедуру обращения взыскания. Такой второй исход встречается редко. Большинство розничных инвесторов, покупающих налоговые залоги, в итоге никогда не становятся владельцами ни одной недвижимости. Небольшая группа владельцев, которые не платят даже после истечения срока выкупа, представляет собой редкий путь к получению акта о праве собственности.
Как работают продажи и аукционы налоговых залогов
В большинстве округов ежегодно проводится один публичный аукцион, на котором объявляется продажа налоговых деклараций в местной газете и на сайте казначея. Многие крупные юрисдикции перевели торги в онлайн-формат, используя такие платформы, как GovEase, RealAuction и Bid4Assets, которые теперь проводят аукционы, ранее проходившие у зданий судов. Переход к онлайн-продажам снизил сложности для участников, расширил круг претендентов и незаметно снизил доходность.
На рынке доминируют четыре формата торгов. Наиболее распространенным в штатах с высокой конкуренцией является формат с понижением процентной ставки. Участники торгов соревнуются, соглашаясь на постепенно снижающиеся процентные ставки, и тот, кто выберет самую низкую процентную ставку, получает право залога. Флорида, Аризона и Иллинойс используют этот формат, и именно он в наибольшей степени ответственен за разрыв между установленной законом доходностью и фактической доходностью. Формат с премией, используемый в Колорадо, Мэриленде и Алабаме, работает в обратном направлении: участники торгов платят денежную премию сверх номинальной стоимости залога, при этом премия иногда не приносит процентов, а иногда полностью аннулируется при досрочном погашении. В нескольких округах Айовы используется ротационный или случайный выбор, где установленная законом ставка фиксирована, и единственная конкуренция заключается в том, какой залог будет вам назначен.
Институциональные инвестиции изменили характер этих аукций. Фонды-члены NTLA и их аффилированные управляющие компании покупают, по оценкам, 80 процентов всех продаваемых ежегодно сертификатов. Они приходят с программным обеспечением, руководствами по каждому округу и предварительно пополненными депозитными счетами, что позволяет им участвовать в торгах за сотни участков за одно утро. Розничный участник торгов, который приходит, ожидая получить 18 процентов по сертификату Майами-Дейд, обычно уходит либо без сертификатов, либо с несколькими, по которым ставка уже была снижена до двух или трех процентов. Этот разрыв представляет собой реальный риск инвестирования в залоговые ценные бумаги; инвестирование в залоговые ценные бумаги сильно отличается от покупки облигации по номиналу.
Инвесторы могут приобрести акции на аукционах по продаже налоговых залогов в небольших округах за ту же стоимость регистрации, что и в округе Майами-Дейд. Первым практическим препятствием является регистрация участника торгов. Обычно округа требуют форму W-9, удостоверение личности государственного образца, возвращаемый залог в размере от 500 до 5000 долларов или определенный процент от максимальной суммы, которую участник торгов намерен потратить, банковские реквизиты для ACH-перевода, а в некоторых случаях и идентификационный номер налогоплательщика штата. Средства поступают на эскроу-счет округа до начала торгов. Технически это несложно, но все необходимо сделать за несколько недель до продажи, и округа не принимают регистрацию с опозданием.
Доходность свидетельств о налоговом залоге по штатам
Законодательно установленная доходность выглядит щедрой на бумаге. Однако это не тот показатель, на который следует ориентироваться при планировании. В таблице ниже сопоставлены установленные законом предельные значения доходности для каждого штата с механизмом и сроками погашения. Воспринимайте это как границу возможного, а не как ожидаемый результат.
| Состояние | Законодательно установленная ставка | Механизм | Окно погашения |
|---|---|---|---|
| Айова | 24% в год (2% в месяц) | Случайный выбор с фиксированной скоростью | 1 год, 9 месяцев |
| Иллинойс | 18% за шесть месяцев (до 36% в год) | Штраф за понижение ставки | 2,5 года проживания |
| Техас | 25% в первые 6 месяцев / 50% во второй год | Премиальная ставка на выкупной акт | 6 месяцев / 2 года обустройства фермерского хозяйства |
| Мэриленд | 6–24% (Балтимор 18%) | Премия за самую высокую ставку | минимум 6 месяцев |
| Джорджия | Штраф в размере 20%, затем 10% ежегодно. | Премиальная ставка, право выкупа | 1 год |
| Флорида | максимум 18% | Снижение процентной ставки | за 2 года до совершения сделки |
| Нью-Джерси | 18% + штраф за превышение премии до 6% | Снижение ставки, затем премия | 2 года |
| Аризона | максимум 16% | Снижение процентной ставки | 3 года |
| Колорадо | Скидка Федеральной резервной системы + 9% | Премиум-ставка | 3 года |
| Алабама | 12% фиксированная ставка | Премиум-ставка | 3 года |
Реальная доходность инвестиций в налоговые залоги — это совсем другая история. Согласно рыночным комментариям NTLA и отчетам Bankrate, общеотраслевая реальная доходность составляет от 3 до 8 процентов, в зависимости от штата, года и размера участника торгов. Пример из практики AmeriSave на 2026 год: залог в размере 8500 долларов под 12 процентов на восемнадцать месяцев приносит около 1530 долларов процентов до вычета налогов, уплачиваемых инвестором в последующие годы для сохранения приоритета. Это реальные деньги, но это не заявленная норма доходности.
Указанный показатель иногда действительно применим. В небольших сельских округах, где мало институционального интереса, в годы, когда капитал возвращается в облигации, или когда залоговое право сохраняется в течение всего периода погашения без оспаривания со стороны других участников торгов, установленная законом доходность может оставаться высокой. Инвесторы, стремящиеся к таким условиям, как правило, специализируются в определенном географическом регионе и смиряются с тем, что их капитал годами остается неликвидным.
Выкуп залогового права по налогу на имущество и обращение взыскания на заложенное имущество
Период выкупа — это время, в течение которого владелец, имеющий задолженность, или любой держатель младшего залога, защищающий его интересы, может уплатить налог и закрыть дело. Большинство владельцев недвижимости погашают задолженность до начала процедуры обращения взыскания; проценты, начисляемые владельцем недвижимости, обеспечивают доход инвестора. Законодательство сильно различается. Во Флориде срок выкупа составляет два года, прежде чем держатель сертификата сможет подать заявку на получение налогового свидетельства. В Аризоне — три года. В Иллинойсе — примерно тридцать месяцев для жилой недвижимости. В Техасе — шесть месяцев для недвижимости, не являющейся основным местом жительства, и два года для основной и сельскохозяйственной земли. В Мэриленде установлен шестимесячный законодательный минимум, который отдельные округа могут продлить.
За этими цифрами скрываются две практические реалии. Во-первых, налоги за последующие годы начисляются на одно и то же имущество каждый год, и залогодержатель обычно должен их уплатить, чтобы сохранить приоритет. Если первоначальный залогодержатель пропускает год, другой инвестор на следующей продаже может получить преимущество. Во-вторых, держатели ипотечных кредитов и другие младшие кредиторы обычно выкупают имущество раньше владельца, поскольку предоставление залогодержателю права обращения взыскания на имущество также лишает его приоритетного права. Другие имущественные залоги, такие как взносы в товарищество собственников жилья, также могут быть аннулированы в рамках той же процедуры. Именно на этот предел потенциального роста и рассчитывает большинство розничных инвесторов: выкуп, в установленные законом сроки, по установленной законом ставке.
Инвестиции в налоговые залоги против инвестиций в налоговые документы.
Инвестирование в свидетельства о налоговом залоге и покупка документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, обычно объединяют в одну категорию инвестиций в недвижимость, но эти две системы различаются на уровне того, что именно вы покупаете. Налоговый залог — это долговой инструмент, обеспеченный недвижимостью. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, — это сама недвижимость, продаваемая для взыскания неуплаченных налогов, при этом в большинстве штатов право собственности предыдущего владельца прекращается после завершения сделки.
| Особенность | Налоговое залоговое право | Налоговый акт |
|---|---|---|
| Что вы покупаете | Право на сбор | Право собственности на недвижимость |
| Типичные штаты | Флорида, Иллинойс, Аризона, Мэриленд, Нью-Джерси, Алабама | Калифорния, Пенсильвания, Мичиган, Невада |
| Гибридные примеры | — | Техас, Джорджия, Коннектикут, Гавайи |
| Возврат источника | Проценты при погашении | Стоимость недвижимости при перепродаже |
| Типичное время удержания | от 6 месяцев до 3 лет | На приобретение уходят месяцы, на продажу — ещё больше. |
В Техасе и Джорджии действуют системы выкупа недвижимости, занимающие промежуточное положение между двумя штатами: участник торгов получает право собственности на момент продажи, но у предыдущего владельца есть установленный законом срок для выкупа, уплатив сумму, равную выигрышной ставке, плюс фиксированный штраф. В Техасе этот штраф составляет 25 процентов в первые шесть месяцев и 50 процентов во второй год. В Джорджии штраф составляет фиксированные 20 процентов в первый год и 10 процентов в каждый последующий год. Эти штрафы действуют как проценты, но применяются к недвижимости, на которую инвестор уже имеет право собственности, что меняет расчеты убытков.
Риски, с которыми сталкивается каждый инвестор, использующий налоговые залоги.
Риски не те, на которых обычно акцентируются рекламные материалы. Отчуждение заложенного имущества происходит редко; это в большинстве случаев нормально. Важно то, что капитал может оказаться заблокированным на долгий срок.
Недвижимость может оказаться совершенно бесполезной. Загрязнение окружающей среды, конфискация, отсутствие подъездных путей и ипотечные долги, превышающие стоимость объекта, — все это незаметно скрывается за объявлением о продаже на аукционе. Рыночная стоимость недвижимости на момент регистрации залога имеет большее значение, чем любая историческая оценка, а местный рынок недвижимости может меняться быстрее, чем трехлетний период погашения. Залог в размере 3000 долларов на участок, реальная стоимость которого равна нулю, либо будет погашен с уплатой установленных законом процентов, либо оставит инвестора с обязательством по его погашению. Решение проблемы заключается в проверке прав собственности и земельного участка до начала торгов, а не после.
Банкротство автоматически приостанавливает взыскание долгов. При подаче заявления о банкротстве по главе 13 налоговая задолженность включается в план погашения под надзором суда, который может длиться от трех до пяти лет. Основной капитал инвестора, как правило, остается в безопасности, но доходность часто падает до утвержденной судом ставки, значительно ниже установленной законом.
Федеральные налоговые залоги представляют собой особую проблему. Налоговая служба США имеет право выкупа в течение 120 дней после внесудебной продажи имущества за неуплату налога на имущество в соответствии со статьей 7425 раздела 26 Кодекса США, и некоторые федеральные требования, включая некоторые залоги по налогу на наследство, могут иметь сверхприоритет, сохраняющийся и после продажи имущества за неуплату налога на имущество. Проверка права собственности, в которой не обнаружен непогашенный федеральный залог, может незаметно ограничить или свести на нет возмещение инвестору.
Крупнейшее изменение в законодательстве с 2023 года произошло в деле Тайлер против округа Хеннепин, 598 US 631. Верховный суд единогласно постановил, в заключении председателя Верховного суда Робертса, что округ не может удерживать избыточные средства, полученные в результате продажи недвижимости за неуплату налогов, сверх фактической задолженности. Округ Хеннепин продал квартиру Джеральдин Тайлер за 40 000 долларов, несмотря на налоговую задолженность в 15 000 долларов, и присвоил себе разницу в 25 000 долларов. Суд назвал это нарушением Пятой поправки к Конституции США в отношении изъятия имущества. К середине 2026 года штаты, в которых действуют законы об абсолютной конфискации, либо переписали их, либо находятся в процессе переписывания. Нью-Джерси внес поправки в свой закон о продаже недвижимости за неуплату налогов, вступившие в силу 10 июля 2024 года, и его Верховный суд постановил, что частные инвесторы, владеющие налоговыми залогами, могут нести ответственность как государственные деятели. Массачусетс принял закон об избыточных средствах в своем бюджете на 2025 год. В Нью-Йорке в статье 11 Закона о налоге на недвижимость (L.2024, глава 55, часть BB) были внесены изменения. Миннесота выделила 109 миллионов долларов на урегулирование существующих претензий. Закон Орегона (HB 2089) вступил в силу 26 сентября 2025 года. На практике для инвесторов это означает, что редкий случай «неожиданной выгоды от приобретения недвижимости», который ранее компенсировал небольшую долю невыкупленных залогов, больше не покрывает ту же самую выгоду.
Как инвестировать в налоговые залоги: пошаговая инструкция
Механизмы инвестирования в налоговые залоги просты и беспощадны. Если вы хотите начать инвестировать, путь очевиден. Во-первых, выберите штат и конкретный округ в его пределах. Изучите результаты продаж за три года, чтобы оценить, насколько агрессивно снижаются ставки. Небольшие округа в штатах, где действуют налоговые залоги (Айова, Алабама, окраины Мэриленда), как правило, более благоприятны для розничных покупателей, чем округа Майами-Дейд или Кук. Во-вторых, зарегистрируйтесь в казначействе округа или на аукционной платформе. Предоставьте информацию из формы W-9, внесите необходимый депозит и пройдите любую регистрацию по налогам, специфичную для штата. В-третьих, проведите тщательную проверку каждого участка, на который вы можете подать заявку. Получите данные о собственности в округе, проверьте наличие федеральных налоговых залогов, убедитесь, что участок не является заброшенной промышленной зоной, и оцените приблизительную рыночную стоимость. В-четвертых, установите максимальную доходность или премию, которую вы готовы получить за каждый участок, до начала аукциона. Инфективные ставки на онлайн-аукционе — вот почему розничные покупатели часто получают некачественные сертификаты. В-пятых, после выигрыша отслеживайте налоги за последующие годы, оплачивайте их в срок, чтобы сохранить приоритет, и следите за временем погашения. Большинство сертификатов погашаются незаметно. Те, которые не требуют юридической консультации, знакомой с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество в данном штате.
Инвестирование в налоговые залоги через индивидуальный пенсионный счет (IRA) с самостоятельным управлением.
Для розничных инвесторов, желающих получить доступ к активам без активного управления, наиболее удобной формой является самонаправляемый IRA. Такие депозитарии, как Equity Trust, Madison Trust и Advanta IRA, позволяют приобретать налоговые залоги внутри IRA, при этом весь процентный доход откладывается (традиционный IRA) или освобождается от налогов (Roth IRA). В 2026 году не существует ETF или паевых фондов, инвестирующих в налоговые залоги, поэтому самонаправляемый IRA — это наиболее близкий к готовому инвестиционному инструменту вариант для розничных инвесторов. Следует учитывать налоговую ответственность по налогу на доход от не связанной с основной деятельностью компании, если IRA использует заемные средства для участия в торгах, и помнить, что все расходы, включая налоги за последующие годы и расходы на взыскание задолженности, должны проходить через IRA, а не через личные средства. С точки зрения налогового планирования, это наиболее удобный способ долгосрочного удержания позиции.
Стоит ли инвестировать в налоговые залоги в 2026 году?
Для розничного инвестора, ищущего доход, честный ответ таков: только иногда и только в рамках SDIRA. Любой, кто заинтересован в инвестировании в небольшие суммы, все еще может найти налоговые залоги, за которые стоит побороться на аукционе; просто это не самый очевидный вариант. После дела Тайлер против Хеннепина возможности выбора на пути приобретения заложенного имущества стали уже, чем раньше. После десятилетия снижения ставок институциональными инвесторами, установленные законом ставки в основном носят желаемый характер. Остается нишевый инструмент с фиксированным доходом, обеспечивающий реальную доходность с поправкой на риск для инвесторов, которые специализируются и готовы к годам неликвидности. Я не уверен, что он заслуживает главной роли в портфеле. В качестве дополнения к облигациям в рамках налогово-защищенного счета он по-прежнему заслуживает своего места.
