Đầu tư vào quyền thế chấp thuế: Cẩm nang dành cho nhà đầu tư bất động sản

Đầu tư vào quyền thế chấp thuế đã dành hàng thập kỷ để tự quảng bá bằng một con số duy nhất: mức trần theo luật định. 18% ở Florida. 24% ở Iowa. Lên đến 36% theo quy định ở Illinois. Nhưng con số mà một người mua quyền thế chấp có kinh nghiệm thực sự bỏ túi sau một cuộc đấu giá trực tuyến cạnh tranh thường chỉ nằm trong khoảng từ 4 đến 8%. Khoảng cách giữa hai con số đó mới là điều đáng chú ý nhất.

Theo ước tính mới nhất của Hiệp hội Thuế thế chấp Quốc gia, chủ sở hữu bất động sản trên khắp Hoa Kỳ đang nợ khoảng 22 tỷ đô la tiền thuế bất động sản chưa thanh toán mỗi năm. Khoảng 5 tỷ đô la trong số đó được chuyển thành giấy tờ thế chấp có thể giao dịch tại hơn 2.500 cuộc đấu giá cấp quận. Khoảng 98% số chứng chỉ được mua cuối cùng sẽ được chuộc lại trước khi bị tịch thu. Nhiệm vụ của nhà đầu tư là chọn chứng chỉ nào để đấu giá, ở mức giá nào và biết phải làm gì với phần nhỏ không được chuộc lại.

Đầu tư vào quyền thế chấp thuế thực chất là gì?

Mô hình tư duy quan trọng nhất trong đầu tư vào quyền thế chấp thuế là: bạn đang mua quyền thu thuế của chính phủ, chứ không phải quyền sở hữu tài sản. Khi chủ nhà hoặc chủ sở hữu tài sản không trả thuế tài sản – hay nói một cách đơn giản, trốn tránh việc thanh toán thuế và để khoản thuế quá hạn tích lũy – chính quyền địa phương hoặc thành phố sẽ đặt quyền thế chấp lên bất động sản để đảm bảo khoản thuế còn nợ cộng với tiền phạt và lãi suất theo luật định. Cơ quan thuế địa phương có nghĩa vụ phải thu thuế; nếu không thể, họ có thể bán quyền thế chấp đối với chính tài sản đó. Tại khoảng 28 tiểu bang và Đặc khu Columbia, cơ quan thuế bán quyền thế chấp đó tại phiên đấu giá cho người mua tư nhân thay vì chờ nhận tiền. Quyền thế chấp thuế là một yêu cầu pháp lý đối với tài sản, chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu. Những người hành nghề thường nói ngắn gọn rằng quyền thế chấp là một yêu cầu pháp lý với quyền thu thuế, nhưng không bao giờ là quyền sở hữu.

Nhà đầu tư thanh toán các khoản thuế và phí tồn đọng ngay tại phiên đấu giá, xóa bỏ khoản thuế bất động sản quá hạn cho quận. Quận sử dụng số tiền đó để bù đắp khoản thiếu hụt ngân sách. Sau đó, người nắm giữ quyền thế chấp chờ đợi, giữ một mảnh giấy chứng nhận quyền thế chấp và nhận lãi suất theo luật định từ chủ sở hữu nợ thuế. Nếu chủ sở hữu thanh toán, người nắm giữ quyền thế chấp sẽ thu được tiền gốc cộng với lãi suất, quyền thế chấp được giải phóng và quyền sở hữu không bao giờ thay đổi. Nếu chủ sở hữu không thanh toán trong thời hạn chuộc lại, người nắm giữ quyền thế chấp có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do nợ thuế và cuối cùng là tịch thu tài sản. Kết quả thứ hai này rất hiếm. Hầu hết các nhà đầu tư cá nhân mua quyền thế chấp thuế không bao giờ sở hữu được bất kỳ bất động sản nào. Chỉ một số ít chủ sở hữu không thanh toán ngay cả sau khi thời hạn chuộc lại kết thúc mới là trường hợp hiếm hoi dẫn đến việc sở hữu được giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Cách thức bán đấu giá và thanh lý tài sản thế chấp thuế hoạt động như thế nào?

Hầu hết các quận đều tổ chức một cuộc đấu giá công khai hàng năm duy nhất, một cuộc bán đấu giá thuế được quảng cáo trên báo địa phương và trên trang web của thủ quỹ. Nhiều khu vực pháp lý lớn đã chuyển sang đấu giá trực tuyến, với các nền tảng như GovEase, RealAuction và Bid4Assets hiện đang xử lý các cuộc đấu giá trước đây diễn ra tại tòa án. Sự chuyển đổi sang bán hàng trực tuyến đã giảm bớt rào cản gia nhập, mở rộng số lượng người tham gia đấu giá và âm thầm làm giảm lợi nhuận.

Bốn hình thức đấu thầu chiếm ưu thế trên thị trường. Đấu thầu giảm lãi suất là phổ biến nhất ở các tiểu bang có tính cạnh tranh cao. Người đấu thầu cạnh tranh bằng cách chấp nhận mức lãi suất giảm dần, và người nào chấp nhận mức lãi suất thấp nhất sẽ giành được quyền thế chấp. Florida, Arizona và Illinois sử dụng hình thức này, và đây là hình thức gây ra sự chênh lệch lớn nhất giữa lợi suất theo luật định và lợi suất thực tế. Đấu thầu trả phí bảo hiểm, được sử dụng ở Colorado, Maryland và Alabama, hoạt động theo chiều ngược lại: người đấu thầu trả một khoản tiền mặt cao hơn mệnh giá quyền thế chấp, khoản phí bảo hiểm này đôi khi không sinh lãi và đôi khi bị mất hoàn toàn khi chuộc lại sớm. Một số ít quận ở Iowa sử dụng hình thức lựa chọn luân phiên hoặc ngẫu nhiên, trong đó lãi suất theo luật định được cố định và sự cạnh tranh duy nhất là việc bạn được chỉ định quyền thế chấp nào.

Dòng tiền từ các tổ chức đã làm thay đổi bản chất của các cuộc đấu giá này. Các quỹ thành viên của NTLA và các đơn vị quản lý liên kết của họ mua ước tính 80% tổng số chứng chỉ được bán mỗi năm. Họ xuất hiện với phần mềm, cẩm nang hướng dẫn từng quận và các tài khoản tiền gửi được cấp vốn trước cho phép họ đấu giá hàng trăm lô đất chỉ trong một buổi sáng. Một người đấu giá cá nhân bước vào với kỳ vọng nhận được 18% lãi suất trên chứng chỉ của Miami-Dade thường ra về hoặc không có chứng chỉ nào hoặc chỉ có một vài chứng chỉ đã bị giảm lãi suất xuống còn 2 hoặc 3%. Khoảng cách đó là một rủi ro thực sự trong đầu tư chứng chỉ thế chấp; đầu tư chứng chỉ thế chấp rất khác so với việc mua trái phiếu ngang mệnh giá.

Các nhà đầu tư có thể mua quyền thế chấp thuế tại các cuộc đấu giá ở các quận nhỏ hơn với chi phí đăng ký tương đương với Miami-Dade. Việc đăng ký người đấu giá là trở ngại thực tế đầu tiên. Các quận thường yêu cầu mẫu W-9, giấy tờ tùy thân do chính phủ cấp, khoản tiền đặt cọc có thể hoàn lại từ 500 đến 5.000 đô la hoặc một tỷ lệ phần trăm nhất định của số tiền tối đa mà người đấu giá dự định chi tiêu, thông tin tài khoản ngân hàng ACH, và trong một số trường hợp là mã số thuế của tiểu bang. Tiền sẽ được chuyển vào tài khoản ký quỹ của quận trước khi phiên đấu giá bắt đầu. Về mặt kỹ thuật, tất cả những điều này không khó, nhưng phải được thực hiện trước nhiều tuần so với ngày bán, và các quận không chấp nhận đăng ký muộn.

Lợi tức từ Giấy chứng nhận thế chấp thuế theo tiểu bang

Mức lãi suất theo luật định trông có vẻ hào phóng trên lý thuyết. Tuy nhiên, đó cũng không phải là con số lý tưởng để lập kế hoạch. Bảng dưới đây ghép mức lãi suất tối đa theo luật định của mỗi tiểu bang với cơ chế và thời hạn chuộc lại lãi suất. Hãy xem đó là giới hạn của những gì có thể đạt được, chứ không phải là kỳ vọng.

Lợi nhuận thực tế từ việc đầu tư vào quyền thế chấp thuế lại là một câu chuyện khác. Bình luận thị trường của NTLA và báo cáo của Bankrate đều cho thấy lợi suất thực tế trên toàn ngành nằm trong khoảng từ 3 đến 8%, tùy thuộc vào tiểu bang, năm và quy mô của người đấu thầu. Báo cáo năm 2026 của AmeriSave đưa ra một ví dụ cụ thể: một khoản thế chấp 8.500 đô la với lãi suất 12% trong mười tám tháng mang lại khoảng 1.530 đô la tiền lãi, trước khi tính bất kỳ khoản thuế nào mà nhà đầu tư phải trả trong những năm tiếp theo để duy trì quyền ưu tiên. Đó là số tiền thực tế, nhưng không phải là tỷ suất lợi nhuận nổi bật.

Con số nêu trên đôi khi vẫn đúng. Tại các quận nông thôn nhỏ, nơi không có nhiều sự quan tâm từ các tổ chức, trong những năm mà dòng vốn chảy ngược vào trái phiếu, hoặc khi một khoản thế chấp tồn tại suốt thời gian đáo hạn mà không bị thách thức bởi người đấu thầu khác, lợi suất theo luật định vẫn có thể duy trì. Các nhà đầu tư theo đuổi những điều kiện đó thường chuyên môn hóa theo khu vực địa lý và chấp nhận rằng vốn của họ sẽ không có tính thanh khoản trong nhiều năm liền.

Chuộc lại quyền thế chấp thuế bất động sản và tịch thu tài sản thế chấp

Thời hạn chuộc lại là khoảng thời gian mà chủ sở hữu nợ thuế, hoặc bất kỳ người nắm giữ quyền thế chấp thứ cấp nào đang bảo vệ vị trí của họ, có thể trả thuế và kết thúc vấn đề. Hầu hết chủ sở hữu tài sản đều trả hết nợ trước khi bị tịch thu; tiền lãi mà chủ sở hữu tài sản nhận được chính là nguồn thu lợi nhuận của nhà đầu tư. Luật pháp các tiểu bang rất khác nhau. Florida quy định hai năm trước khi người nắm giữ chứng chỉ có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do nợ thuế. Arizona quy định ba năm. Illinois quy định khoảng ba mươi tháng đối với bất động sản nhà ở. Texas quy định sáu tháng đối với đất không phải nhà ở chính và hai năm đối với đất nhà ở chính và đất nông nghiệp. Maryland quy định thời hạn tối thiểu sáu tháng theo luật định mà các quận riêng lẻ có thể gia hạn.

Đằng sau những con số đó là hai thực tế. Thứ nhất, thuế năm tiếp theo sẽ tích lũy trên cùng một tài sản mỗi năm, và người nắm giữ quyền thế chấp thường phải trả các khoản thuế đó để duy trì quyền ưu tiên. Nếu người nắm giữ quyền thế chấp ban đầu bỏ qua một năm, một nhà đầu tư khác tại lần bán tiếp theo có thể vượt lên trước. Thứ hai, người nắm giữ thế chấp và các chủ nợ thứ cấp khác thường chuộc lại tài sản trước chủ sở hữu, bởi vì việc để người nắm giữ quyền thế chấp tịch thu tài sản sẽ xóa bỏ vị trí ưu tiên của họ. Các khoản thế chấp tài sản khác, như phí quản lý khu dân cư (HOA), cũng có thể bị hủy bỏ trong cùng một thủ tục. Giới hạn lợi nhuận đó chính xác là điều mà hầu hết các nhà đầu tư nhỏ lẻ âm thầm đặt cược: chuộc lại tài sản đúng hạn, với mức giá theo luật định.

Đầu tư vào quyền thế chấp thuế so với đầu tư vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất do nợ thuế

Đầu tư vào chứng chỉ thuế chấp và mua giấy chứng nhận thuế chấp thường được gộp chung vào đầu tư bất động sản, nhưng hai hệ thống này khác nhau ở cấp độ tài sản thực sự được mua. Thuế chấp là một công cụ nợ được bảo đảm bằng bất động sản. Giấy chứng nhận thuế chấp là chính tài sản đó, được bán để thu hồi thuế chưa thanh toán, và quyền sở hữu của chủ sở hữu trước đó sẽ chấm dứt ở hầu hết các tiểu bang sau khi giao dịch hoàn tất.

Texas và Georgia áp dụng hệ thống chuyển nhượng có thể chuộc lại, nằm giữa hai hệ thống trên: người trả giá sẽ nhận quyền sở hữu tại thời điểm bán đấu giá, nhưng chủ sở hữu trước đó có một khoảng thời gian theo luật định để chuộc lại bằng cách trả giá trúng thầu cộng với một khoản phạt cố định. Texas áp dụng mức phạt cao nhất là 25% trong sáu tháng đầu và 50% trong năm thứ hai. Mức phạt của Georgia là 20% trong năm đầu tiên và 10% mỗi năm sau đó. Các khoản phạt này hoạt động giống như lãi suất, nhưng chúng áp dụng cho tài sản mà nhà đầu tư đã nắm giữ quyền sở hữu, điều này làm thay đổi cách tính toán rủi ro.

Những rủi ro mà mọi nhà đầu tư vào quyền thế chấp thuế đều phải đối mặt

Những rủi ro không phải là những rủi ro mà tài liệu tiếp thị thường nhấn mạnh. Việc tịch thu nhà hiếm khi xảy ra; điều đó nhìn chung là ổn. Điều quan trọng là lượng vốn bị mắc kẹt kéo dài.

Một bất động sản có thể không có giá trị gì. Ô nhiễm môi trường, việc bị trưng thu, thiếu đường sá và số dư thế chấp thấp hơn giá trị thị trường đều ẩn sau thông tin rao bán đấu giá. Giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm ghi nhận khoản thế chấp quan trọng hơn bất kỳ định giá lịch sử nào, và thị trường bất động sản địa phương có thể biến động nhanh hơn thời hạn chuộc lại ba năm. Một khoản thế chấp 3.000 đô la đối với một thửa đất có giá trị thực là 0 sẽ được chuộc lại với lãi suất theo luật định hoặc khiến nhà đầu tư phải gánh chịu khoản nợ. Giải pháp là nghiên cứu quyền sở hữu và thửa đất trước khi đấu giá, chứ không phải sau đó.

Phá sản sẽ tự động tạm dừng việc thu hồi nợ. Việc nộp đơn theo Chương 13 sẽ gộp khoản nợ thuế vào một kế hoạch trả nợ do tòa án giám sát, có thể kéo dài từ ba đến năm năm. Vốn gốc của nhà đầu tư thường được an toàn, nhưng lợi suất thường giảm xuống mức do tòa án phê duyệt, thấp hơn nhiều so với mức quy định.

Các khoản thuế chấp liên bang tiềm ẩn một vấn đề đặc biệt. Sở Thuế vụ (IRS) có quyền chuộc lại tài sản trong vòng 120 ngày sau khi bán đấu giá tài sản không qua tòa án theo Điều 26 USC §7425, và một số khoản nợ liên bang, bao gồm cả một số khoản thuế chấp bất động sản, có thể được ưu tiên cao hơn và vẫn tồn tại ngay cả sau khi tịch thu tài sản do nợ thuế. Việc kiểm tra quyền sở hữu bỏ sót khoản thuế chấp liên bang chưa được thanh toán có thể âm thầm làm giảm hoặc loại bỏ hoàn toàn khoản thu hồi của nhà đầu tư.

Sự thay đổi pháp lý lớn nhất kể từ năm 2023 đến từ vụ kiện Tyler v. Hennepin County, 598 US 631. Tòa án Tối cao đã nhất trí phán quyết, trong một ý kiến do Chánh án Roberts đưa ra, rằng một quận không thể giữ lại phần vốn thặng dư từ việc tịch thu thuế vượt quá số nợ thực tế. Quận Hennepin đã bán căn hộ của Geraldine Tyler với giá 40.000 đô la vượt quá khoản nợ thuế 15.000 đô la và bỏ túi 25.000 đô la chênh lệch. Tòa án gọi đó là vi phạm Tu chính án thứ năm về việc trưng thu tài sản. Đến giữa năm 2026, các tiểu bang có luật tịch thu tuyệt đối đã sửa đổi hoặc đang trong quá trình sửa đổi. New Jersey đã sửa đổi luật bán đấu giá thuế có hiệu lực từ ngày 10 tháng 7 năm 2024, và tòa án tối cao của tiểu bang đã phán quyết rằng các nhà đầu tư tư nhân vào quyền thế chấp thuế có thể phải chịu trách nhiệm như các chủ thể nhà nước. Massachusetts đã thông qua luật về quỹ thặng dư trong ngân sách năm 2025. New York đã sửa đổi Điều 11 của Luật Thuế Bất động sản trong L.2024 ch. 55 Phần BB. Bang Minnesota đã phân bổ 109 triệu đô la để giải quyết các khiếu nại hiện có. Luật HB 2089 của Oregon có hiệu lực vào ngày 26 tháng 9 năm 2025. Trên thực tế, đối với nhà đầu tư, kết quả "lợi nhuận bất ngờ từ việc mua lại tài sản" hiếm hoi, vốn từng bù đắp cho một phần nhỏ các khoản thế chấp không được chuộc lại, giờ đây không còn mang lại lợi ích tương tự nữa.

Hướng dẫn đầu tư vào quyền thế chấp thuế từng bước một

Cơ chế đầu tư vào quyền thế chấp thuế rất đơn giản và khắc nghiệt. Nếu bạn muốn bắt đầu đầu tư, con đường rất rõ ràng. Đầu tiên, hãy chọn một tiểu bang và một quận cụ thể trong đó. Xem xét kết quả bán đấu giá trong ba năm qua để đánh giá mức độ giảm giá mạnh mẽ như thế nào. Các quận nhỏ hơn ở các tiểu bang có quyền thế chấp thuế (Iowa, Alabama, các quận ngoại ô của Maryland) thường thân thiện hơn với nhà đầu tư cá nhân so với Miami-Dade hoặc Cook County. Thứ hai, đăng ký với thủ quỹ quận hoặc nền tảng đấu giá. Cung cấp thông tin W-9, nộp tiền đặt cọc theo yêu cầu và hoàn tất bất kỳ đăng ký thuế nào theo quy định của tiểu bang. Thứ ba, tiến hành thẩm định kỹ lưỡng mọi lô đất mà bạn có thể đấu giá. Tra cứu hồ sơ tài sản của quận, kiểm tra các quyền thế chấp thuế liên bang, xác nhận tài sản không phải là khu đất bị ô nhiễm và đánh giá giá trị thị trường ước tính. Thứ tư, đặt mức lợi nhuận hoặc phí bảo hiểm tối đa mà bạn có thể từ bỏ đối với mỗi lô đất trước khi phiên đấu giá bắt đầu. Đấu giá theo cảm xúc trong một phiên đấu giá trực tuyến là cách mà người mua cá nhân bị mắc kẹt với các chứng chỉ có giá trị. Thứ năm, sau khi thắng đấu giá, hãy theo dõi thuế của các năm tiếp theo, thanh toán đúng hạn để giữ quyền ưu tiên và theo dõi thời gian chuộc lại. Hầu hết các chứng chỉ đều được chuộc lại một cách lặng lẽ. Những trường hợp không yêu cầu tư vấn pháp lý từ luật sư am hiểu quy trình tịch thu tài sản thế chấp của tiểu bang đó.

Đầu tư vào quyền thế chấp thuế thông qua tài khoản IRA tự quản lý

Đối với các nhà đầu tư cá nhân muốn đầu tư mà không cần quản lý chủ động, lựa chọn đơn giản nhất là tài khoản IRA tự quản lý (SDIRA). Các đơn vị quản lý tài sản như Equity Trust, Madison Trust và Advanta IRA cho phép mua các khoản thế chấp thuế trong tài khoản IRA, với toàn bộ thu nhập lãi được hoãn lại (truyền thống) hoặc miễn thuế (Roth). Hiện tại không có quỹ ETF hoặc quỹ tương hỗ nào về thế chấp thuế tồn tại vào năm 2026, vì vậy SDIRA là lựa chọn gần nhất mà các nhà đầu tư cá nhân có được đối với một công cụ đầu tư trọn gói. Hãy lưu ý đến nghĩa vụ thuế thu nhập kinh doanh không liên quan nếu IRA vay tiền để đấu thầu, và nhớ rằng mọi chi phí, bao gồm cả thuế năm tiếp theo và chi phí tịch thu tài sản, đều phải được xử lý thông qua IRA, chứ không phải từ tiền cá nhân. Về mặt lập kế hoạch thuế, đây là cách đơn giản nhất để nắm giữ vị thế dài hạn.

Đầu tư vào quyền thu thuế có còn đáng giá trong năm 2026 không?

Đối với nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm thu nhập, câu trả lời thẳng thắn là: chỉ đôi khi, và chỉ khi nằm trong tài khoản SDIRA. Bất kỳ ai quan tâm đến việc đầu tư số vốn nhỏ vẫn có thể tìm thấy các khoản thế chấp thuế đáng để đấu thầu; chỉ là nó không phải là lựa chọn hiển nhiên. Sau vụ kiện Tyler v. Hennepin, các lựa chọn trên con đường mua lại tài sản thế chấp bị tịch thu đã hẹp hơn so với trước đây. Sau một thập kỷ nén giá đấu thầu của các tổ chức, lãi suất theo luật định chủ yếu chỉ mang tính chất tham vọng. Những gì còn lại là một công cụ đầu tư thu nhập cố định chuyên biệt với lợi nhuận thực sự được điều chỉnh theo rủi ro dành cho các nhà đầu tư chuyên môn hóa và chấp nhận nhiều năm thiếu thanh khoản. Tôi không tin rằng nó xứng đáng đóng vai trò chủ đạo trong danh mục đầu tư. Tuy nhiên, như một sự bổ sung cho việc đầu tư trái phiếu trong tài khoản được miễn thuế, nó vẫn có vị trí của mình.

Simon Chartan

A journalist with a strong technical background and a passion for decentralized finance. With degrees in MBA and Master of Engineering in Data Science, the author combines analytical expertise with a clear, engaging writing style. At Plisio, they cover topics such as cryptocurrency, blockchain, DeFi, and digital finance—helping readers make sense of a rapidly evolving fintech landscape.