การลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษี: คู่มือสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในสิทธิยึดหน่วงทางภาษีใช้เวลาหลายทศวรรษในการทำการตลาดโดยเน้นตัวเลขเพียงตัวเดียว นั่นคือเพดานตามกฎหมาย 18 เปอร์เซ็นต์ในฟลอริดา 24 เปอร์เซ็นต์ในไอโอวา และสูงถึง 36 เปอร์เซ็นต์ในอิลลินอยส์ แต่โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อสิทธิยึดหน่วงที่มีประสบการณ์จะได้รับจริงหลังจากประมูลออนไลน์อย่างดุเดือดนั้น มักจะอยู่ระหว่าง 4 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ ส่วนต่างระหว่างตัวเลขทั้งสองนี้คือส่วนสำคัญของเรื่องราวทั้งหมด

จากข้อมูลล่าสุดของสมาคมการจำนองภาษีแห่งชาติ (National Tax Lien Association) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั่วสหรัฐอเมริกาค้างชำระภาษีที่ดินประมาณ 22 พันล้านดอลลาร์ในแต่ละปี ประมาณ 5 พันล้านดอลลาร์นั้นกลายเป็นเอกสารจำนองที่สามารถซื้อขายได้ในการประมูลมากกว่า 2,500 ครั้งในระดับเขต ประมาณ 98 เปอร์เซ็นต์ของใบรับรองที่ถูกซื้อไปนั้นจะได้รับการไถ่ถอนก่อนที่จะมีการยึดทรัพย์ หน้าที่ของนักลงทุนคือการเลือกใบรับรองที่จะประมูล ในราคาเท่าใด และรู้วิธีจัดการกับส่วนน้อยที่ไม่ได้รับการไถ่ถอน

การลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีคืออะไรกันแน่

แบบจำลองทางความคิดที่สำคัญที่สุดในการลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีคือ คุณกำลังซื้อสิทธิ์ของรัฐบาลในการจัดเก็บภาษี ไม่ใช่ตัวทรัพย์สิน เมื่อเจ้าของบ้านหรือเจ้าของทรัพย์สินไม่ชำระภาษีที่ดิน หรือพูดง่ายๆ คือ ไม่จ่ายภาษีและปล่อยให้ภาษีค้างชำระเพิ่มขึ้น รัฐบาลท้องถิ่นหรือเทศบาลจะวางสิทธิยึดหน่วงในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันภาษีที่ค้างชำระ รวมถึงค่าปรับและดอกเบี้ยตามกฎหมาย หน่วยงานจัดเก็บภาษีท้องถิ่นมีหน้าที่ต้องจัดเก็บภาษี หากไม่สามารถจัดเก็บได้ ก็สามารถขายสิทธิยึดหน่วงนั้นได้ ในประมาณ 28 รัฐและเขตโคลัมเบีย หน่วยงานจัดเก็บภาษีจะขายสิทธิยึดหน่วงนั้นในการประมูลให้กับผู้ซื้อเอกชน แทนที่จะรอรับเงิน สิทธิยึดหน่วงภาษีเป็นสิทธิเรียกร้องทางกฎหมายต่อทรัพย์สิน ไม่ใช่โฉนด ผู้ปฏิบัติงานมักจะใช้คำย่อว่า สิทธิยึดหน่วงเป็นสิทธิเรียกร้องทางกฎหมายที่มีสิทธิ์ในการจัดเก็บ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

นักลงทุนจ่ายภาษีค้างชำระและค่าธรรมเนียมต่างๆ ในวันประมูล ทำให้ภาษีที่ดินค้างชำระของเขตปกครองนั้นหมดไป เขตปกครองจะนำเงินสดนั้นไปชดเชยรายได้ที่ขาดหายไป จากนั้นผู้ถือสิทธิ์จำนองจะรอ โดยถือเอกสารที่ได้รับดอกเบี้ยตามกฎหมายจากเจ้าของที่ค้างชำระ หากเจ้าของชำระเงิน ผู้ถือสิทธิ์จำนองจะได้รับเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย สิทธิ์จำนองจะถูกยกเลิก และกรรมสิทธิ์จะไม่เปลี่ยนมือ หากเจ้าของไม่ชำระเงินภายในระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ถือสิทธิ์จำนองสามารถยื่นขอโฉนดที่ดินจากภาษีค้างชำระ และในที่สุดก็สามารถยึดทรัพย์ได้ ผลลัพธ์ที่สองนั้นเกิดขึ้นได้ยาก นักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ที่ซื้อสิทธิ์จำนองจากภาษีค้างชำระมักไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแม้แต่ชิ้นเดียว มีเพียงเจ้าของจำนวนน้อยที่ยังคงค้างชำระแม้หลังจากหมดระยะเวลาไถ่ถอนแล้วเท่านั้น ที่เป็นเส้นทางที่หายากไปสู่การได้รับโฉนดที่ดิน

วิธีการขายและประมูลทรัพย์สินที่ค้างชำระภาษีมีดังนี้

โดยทั่วไปแล้ว เขตปกครองส่วนใหญ่จะจัดการประมูลสาธารณะปีละครั้ง ซึ่งเป็นการขายทรัพย์สินที่ค้างชำระภาษี โดยโฆษณาในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นและเว็บไซต์ของเหรัญญิก เขตปกครองขนาดใหญ่หลายแห่งได้ย้ายการประมูลไปทางออนไลน์ โดยใช้แพลตฟอร์มต่างๆ เช่น GovEase, RealAuction และ Bid4Assets ซึ่งเคยจัดการประมูลกันที่หน้าศาล การเปลี่ยนมาใช้การขายออนไลน์ช่วยลดอุปสรรคในการเข้าร่วมประมูล ขยายกลุ่มผู้ประมูล และลดผลตอบแทนลงอย่างเงียบๆ

รูปแบบการประมูลมีอยู่สี่รูปแบบหลักในตลาด รูปแบบแรกคือการประมูลแบบลดราคา (Bid-down interest) ซึ่งเป็นรูปแบบที่พบได้บ่อยที่สุดในรัฐที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประมูลจะแข่งขันกันโดยการยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงเรื่อยๆ และผู้ที่รับอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดจะเป็นผู้ชนะการประมูล ฟลอริดา แอริโซนา และอิลลินอยส์ใช้รูปแบบนี้ และเป็นรูปแบบที่ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างผลตอบแทนตามกฎหมายและผลตอบแทนที่ได้รับจริงมากที่สุด รูปแบบที่สองคือการประมูลแบบพรีเมียม (Premium bid) ซึ่งใช้ในโคโลราโด แมริแลนด์ และแอละแบมา เป็นการประมูลในทางตรงกันข้าม ผู้ประมูลจะจ่ายเงินสดส่วนเพิ่มเหนือมูลค่าหน้าตั๋วของสิทธิจำนอง โดยบางครั้งเงินส่วนเพิ่มนี้อาจไม่ได้รับดอกเบี้ย และบางครั้งอาจถูกริบทั้งหมดหากไถ่ถอนก่อนกำหนด ส่วนอีกไม่กี่เคาน์ตีในไอโอวาใช้การเลือกแบบหมุนเวียนหรือแบบสุ่ม โดยอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายจะคงที่ และการแข่งขันมีเพียงแค่การเลือกสิทธิจำนองที่จะได้รับมอบหมายเท่านั้น

เงินทุนจากสถาบันการเงินได้เปลี่ยนลักษณะของการประมูลเหล่านี้ไปอย่างสิ้นเชิง กองทุนสมาชิกของ NTLA และผู้ให้บริการในเครือซื้อใบรับรองประมาณ 80 เปอร์เซ็นต์ของใบรับรองทั้งหมดที่ขายได้ในแต่ละปี พวกเขามาพร้อมกับซอฟต์แวร์ คู่มือการดำเนินงานเฉพาะเขต และบัญชีเงินฝากที่ได้รับเงินทุนล่วงหน้า ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถประมูลที่ดินหลายร้อยแปลงได้ภายในเช้าวันเดียว ผู้ประมูลรายย่อยที่เข้ามาโดยคาดหวังอัตราผลตอบแทน 18 เปอร์เซ็นต์สำหรับใบรับรองในไมอามี-เดด มักจะออกไปโดยไม่มีใบรับรองเลย หรือได้เพียงไม่กี่ใบที่มีอัตราผลตอบแทนลดลงเหลือเพียง 2 หรือ 3 เปอร์เซ็นต์ ช่องว่างดังกล่าวเป็นความเสี่ยงที่แท้จริงของการลงทุนในหลักทรัพย์จำนอง การลงทุนในหลักทรัพย์จำนองนั้นแตกต่างอย่างมากจากการซื้อพันธบัตรในราคาพาร์

นักลงทุนสามารถเข้าร่วมประมูลสิทธิยึดหน่วงภาษีในเขตปกครองขนาดเล็กได้ในราคาค่าลงทะเบียนเดียวกับไมอามี-เดด ขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุดคือการลงทะเบียนผู้ประมูล โดยทั่วไปแล้วเขตปกครองต่างๆ จะขอเอกสารต่างๆ เช่น แบบฟอร์ม W-9, บัตรประจำตัวประชาชน, เงินมัดจำที่สามารถขอคืนได้ระหว่าง 500 ถึง 5,000 ดอลลาร์ หรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินสูงสุดที่ผู้ประมูลตั้งใจจะใช้จ่าย, รายละเอียดบัญชีธนาคาร ACH และในบางกรณีอาจต้องมีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของรัฐ เงินจะถูกโอนเข้าบัญชีเอสโครว์ของเขตปกครองก่อนเริ่มการประมูล ขั้นตอนทั้งหมดนี้ไม่ได้ยากในทางเทคนิค แต่ต้องดำเนินการล่วงหน้าหลายสัปดาห์ก่อนการขาย และเขตปกครองจะไม่รับการลงทะเบียนล่าช้า

ผลตอบแทนจากใบรับรองสิทธิยึดหน่วงภาษีในแต่ละรัฐ

อัตราผลตอบแทนตามกฎหมายดูเหมือนจะสูงในทางทฤษฎี แต่ก็ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรนำมาใช้วางแผน ตารางด้านล่างแสดงอัตราผลตอบแทนสูงสุดตามกฎหมายของแต่ละรัฐ พร้อมกับกลไกและระยะเวลาการไถ่ถอน ควรพิจารณาว่าเป็นขอบเขตของความเป็นไปได้ ไม่ใช่สิ่งที่คาดหวัง

ผลตอบแทนจากการลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีเป็นอีกเรื่องหนึ่ง รายงานของ NTLA และ Bankrate ระบุว่าผลตอบแทนที่ได้รับจริงในอุตสาหกรรมโดยรวมอยู่ในช่วง 3 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับรัฐ ปี และขนาดของผู้ประมูล ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมจากรายงานของ AmeriSave ในปี 2026 คือ สิทธิยึดหน่วงมูลค่า 8,500 ดอลลาร์ ที่อัตราดอกเบี้ย 12 เปอร์เซ็นต์ เป็นเวลาสิบแปดเดือน จะได้รับดอกเบี้ยประมาณ 1,530 ดอลลาร์ ก่อนหักภาษีที่ผู้ลงทุนต้องจ่ายในปีถัดไปเพื่อรักษาสิทธิ นั่นคือเงินจริง แต่ไม่ใช่ผลตอบแทนที่ปรากฏให้เห็นโดยทั่วไป

ตัวเลขที่ปรากฏในหัวข้อข่าวอาจใช้ได้ในบางโอกาส ในเขตชนบทขนาดเล็กที่ไม่มีสถาบันการเงินให้ความสนใจมากนัก ในปีที่เงินทุนไหลกลับเข้าสู่พันธบัตร หรือเมื่อสิทธิในการจำนองคงอยู่ตลอดระยะเวลาไถ่ถอนโดยไม่มีผู้เสนอราคารายอื่นมาท้าทาย อัตราผลตอบแทนตามกฎหมายก็อาจคงอยู่ได้ นักลงทุนที่แสวงหาเงื่อนไขเหล่านั้นมักจะเชี่ยวชาญในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เฉพาะ และยอมรับว่าเงินทุนของพวกเขาจะไม่มีสภาพคล่องเป็นเวลาหลายปี

การไถ่ถอนและการยึดทรัพย์เนื่องจากภาษีที่ดินค้างชำระ

ระยะเวลาไถ่ถอนคือช่วงเวลาที่เจ้าของที่ค้างชำระภาษี หรือผู้ถือสิทธิ์จำนองลำดับรองที่ปกป้องสิทธิ์ของตน สามารถชำระภาษีและยุติเรื่องได้ เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่จะชำระคืนก่อนการยึดทรัพย์ ดอกเบี้ยที่เจ้าของทรัพย์สินจ่ายคืนนั้นเป็นแหล่งเงินทุนสำหรับผลตอบแทนของนักลงทุน กฎหมายแตกต่างกันอย่างมาก ฟลอริดาใช้เวลาสองปีก่อนที่ผู้ถือใบรับรองจะสามารถยื่นขอโฉนดภาษีได้ แอริโซนาใช้สามปี อิลลินอยส์ใช้ประมาณสามสิบเดือนสำหรับที่อยู่อาศัย เท็กซัสใช้หกเดือนสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และสองปีสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรม แมริแลนด์กำหนดระยะเวลาขั้นต่ำตามกฎหมายไว้ที่หกเดือน ซึ่งแต่ละเขตสามารถขยายเวลาได้

เบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้นมีข้อเท็จจริงที่สำคัญสองประการ ประการแรกคือ ภาษีที่จะเรียกเก็บในปีถัดไปจะคิดจากทรัพย์สินเดียวกันทุกปี และผู้ถือสิทธิ์จำนองมักจะต้องจ่ายภาษีเหล่านั้นเพื่อรักษาสิทธิ์ลำดับแรก หากผู้ถือสิทธิ์จำนองเดิมเว้นการชำระภาษีในปีใดปีหนึ่ง นักลงทุนรายอื่นในการขายครั้งต่อไปก็สามารถแซงหน้าได้ ประการที่สองคือ ผู้ถือจำนองและเจ้าหนี้ลำดับรองอื่นๆ มักจะไถ่ถอนทรัพย์สินก่อนเจ้าของ เพราะการปล่อยให้ผู้ถือสิทธิ์จำนองยึดทรัพย์สินจะทำให้สิทธิ์ลำดับแรกของพวกเขาหมดไปด้วย นอกจากนี้ สิทธิ์จำนองอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียม HOA ก็สามารถยกเลิกได้ในกระบวนการเดียวกัน ข้อจำกัดด้านผลตอบแทนสูงสุดนี้เองที่นักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ต่างคาดหวังอย่างเงียบๆ นั่นคือ การไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา ในอัตราที่กฎหมายกำหนด

การลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีเทียบกับการลงทุนในโฉนดที่ดินจากการประมูลภาษี

การลงทุนในใบรับรองสิทธิยึดหน่วงทางภาษีและการซื้อโฉนดที่ดินจากการขายทอดตลาดเพื่อชำระภาษีนั้น มักถูกจัดอยู่ในกลุ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน แต่ระบบทั้งสองแตกต่างกันในแง่ของสิ่งที่คุณกำลังซื้อ สิทธิยึดหน่วงทางภาษีเป็นตราสารหนี้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ในขณะที่โฉนดที่ดินจากการขายทอดตลาดเพื่อชำระภาษีนั้นคือตัวทรัพย์สินเอง ซึ่งถูกขายเพื่อชดเชยภาษีที่ค้างชำระ โดยกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิมจะสิ้นสุดลงในรัฐส่วนใหญ่เมื่อการขายเสร็จสมบูรณ์

รัฐเท็กซัสและรัฐจอร์เจียใช้ระบบโฉนดไถ่ถอนได้ ซึ่งอยู่ระหว่างสองระบบนั้น กล่าวคือ ผู้ประมูลจะได้รับกรรมสิทธิ์เมื่อขายได้ แต่เจ้าของเดิมมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการไถ่ถอนโดยจ่ายเงินตามราคาประมูลที่ชนะบวกกับค่าปรับคงที่ รัฐเท็กซัสกำหนดค่าปรับสูงสุดที่ 25 เปอร์เซ็นต์ในหกเดือนแรกและ 50 เปอร์เซ็นต์ในปีที่สอง ส่วนรัฐจอร์เจียกำหนดค่าปรับคงที่ที่ 20 เปอร์เซ็นต์ในปีแรกและ 10 เปอร์เซ็นต์ในแต่ละปีหลังจากนั้น ค่าปรับเหล่านี้ทำงานคล้ายกับดอกเบี้ย แต่จะใช้กับทรัพย์สินที่นักลงทุนถือครองกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว ซึ่งทำให้การคำนวณความเสี่ยงเปลี่ยนไป

ความเสี่ยงที่นักลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีทุกคนต้องเผชิญ

ความเสี่ยงไม่ได้เป็นสิ่งที่เอกสารทางการตลาดมักเน้นย้ำ การยึดทรัพย์เกิดขึ้นได้ยาก ซึ่งส่วนใหญ่ก็ไม่เป็นไร สิ่งสำคัญคือเงินทุนจำนวนมากที่ติดค้างอยู่เป็นเวลานาน

ที่ดินอาจไม่มีมูลค่าเลยก็ได้ มลภาวะทางสิ่งแวดล้อม การถูกเวนคืน การขาดทางเข้าถึงถนน และยอดหนี้จำนองที่เกินมูลค่าทรัพย์สิน ล้วนเป็นสิ่งที่มองไม่เห็นซึ่งซ่อนอยู่เบื้องหลังรายการประมูล มูลค่าตลาดของที่ดิน ณ ขณะที่มีการบันทึกการจำนองมีความสำคัญมากกว่าการประเมินราคาในอดีต และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นอาจเคลื่อนไหวเร็วกว่าระยะเวลาไถ่ถอนสามปี การจำนองมูลค่า 3,000 ดอลลาร์กับที่ดินที่มีมูลค่าจริง 0 ดอลลาร์ จะได้รับการไถ่ถอนด้วยดอกเบี้ยตามกฎหมาย หรือทำให้นักลงทุนต้องแบกรับภาระหนี้สิน วิธีแก้ไขคือการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และที่ดินก่อนการประมูล ไม่ใช่หลังจากนั้น

การล้มละลายจะระงับการเรียกเก็บหนี้โดยอัตโนมัติ การยื่นขอคุ้มครองตามมาตรา 13 ของกฎหมายล้มละลายจะรวมหนี้ภาษีเข้ากับแผนการชำระหนี้ที่ศาลกำกับดูแล ซึ่งอาจใช้เวลาสามถึงห้าปี เงินต้นของผู้ลงทุนมักจะปลอดภัย แต่ผลตอบแทนมักจะลดลงเหลืออัตราที่ศาลอนุมัติ ซึ่งต่ำกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้มาก

ภาระผูกพันทางภาษีของรัฐบาลกลางก่อให้เกิดปัญหาพิเศษ กรมสรรพากรมีสิทธิ์ไถ่ถอนภายใน 120 วันหลังจากการขายทรัพย์สินเพื่อชำระภาษีโดยไม่ผ่านกระบวนการทางศาลภายใต้ 26 USC §7425 และข้อเรียกร้องของรัฐบาลกลางบางรายการ รวมถึงภาระผูกพันทางภาษีมรดกบางประเภท อาจมีลำดับความสำคัญเหนือกว่า ซึ่งจะคงอยู่ต่อไปแม้จะมีการยึดทรัพย์สินเพื่อชำระภาษีแล้วก็ตาม การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่พลาดภาระผูกพันของรัฐบาลกลางที่ยังค้างอยู่ อาจทำให้การชดเชยของนักลงทุนถูกจำกัดหรือเป็นศูนย์โดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า

การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2023 มาจากคดี Tyler v. Hennepin County, 598 US 631 ศาลฎีกาตัดสินเป็นเอกฉันท์ โดยความเห็นของหัวหน้าผู้พิพากษา Roberts ว่าเขตปกครองไม่สามารถเก็บส่วนเกินจากทรัพย์สินที่ถูกยึดเนื่องจากภาษีค้างชำระเกินกว่าหนี้ที่ค้างอยู่จริงได้ เขตปกครอง Hennepin ได้ขายคอนโดของ Geraldine Tyler ในราคา 40,000 ดอลลาร์ จากหนี้ภาษี 15,000 ดอลลาร์ และเก็บส่วนต่างไว้ 25,000 ดอลลาร์ ศาลระบุว่าเป็นการละเมิดสิทธิในการเวนคืนทรัพย์สินตามบทแก้ไขเพิ่มเติมที่ 5 ภายในกลางปี 2026 รัฐต่างๆ ที่มีกฎหมายเกี่ยวกับการริบโดยเด็ดขาดได้แก้ไขกฎหมายดังกล่าวแล้ว หรือกำลังอยู่ในกระบวนการแก้ไข รัฐนิวเจอร์ซีย์ได้แก้ไขกฎหมายการขายภาษีของตน มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2024 และศาลฎีกาของรัฐได้ตัดสินว่านักลงทุนเอกชนที่ซื้อสิทธิเรียกร้องภาษีอาจต้องรับผิดในฐานะผู้กระทำการของรัฐ รัฐแมสซาชูเซตส์ได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับเงินส่วนเกินในงบประมาณปี 2025 นิวยอร์กได้แก้ไขกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 11 ใน L.2024 บทที่ 55 ส่วน BB มินนิโซตาจัดสรรงบประมาณ 109 ล้านดอลลาร์เพื่อชำระข้อเรียกร้องที่มีอยู่ โอเรกอนมี HB 2089 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 26 กันยายน 2025 ผลกระทบในทางปฏิบัติสำหรับนักลงทุนคือ ผลกำไรจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ซึ่งเคยใช้ชดเชยส่วนน้อยของภาระผูกพันที่ไม่ได้รับการไถ่ถอนนั้น ไม่ครอบคลุมผลตอบแทนในระดับเดียวกันอีกต่อไป

วิธีการลงทุนในสิทธิเรียกร้องภาษีแบบทีละขั้นตอน

กลไกการลงทุนในสิทธิยึดหน่วงทางภาษีนั้นตรงไปตรงมาและไม่ปรานี หากคุณต้องการเริ่มต้นลงทุน เส้นทางนั้นชัดเจน อันดับแรก เลือกหนึ่งรัฐและหนึ่งเขตในรัฐนั้น ตรวจสอบผลการขายย้อนหลังสามปีเพื่อประเมินว่าอัตราการประมูลลดลงมากน้อยเพียงใด เขตเล็กๆ ในรัฐที่มีสิทธิยึดหน่วงทางภาษี (เช่น ไอโอวา อลาบามา และเขตชานเมืองของแมริแลนด์) มักจะเป็นมิตรกับผู้ค้าปลีกมากกว่าไมอามี-เดด หรือคุกเคาน์ตี อันดับที่สอง ลงทะเบียนกับเหรัญญิกของเขตหรือแพลตฟอร์มการประมูล ให้ข้อมูล W-9 ชำระเงินมัดจำตามที่กำหนด และดำเนินการลงทะเบียนภาษีเฉพาะของรัฐให้เสร็จสมบูรณ์ อันดับที่สาม ตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดในทุกแปลงที่คุณอาจประมูล ดึงบันทึกทรัพย์สินของเขต ตรวจสอบสิทธิยึดหน่วงทางภาษีของรัฐบาลกลาง ยืนยันว่าทรัพย์สินไม่ใช่พื้นที่ปนเปื้อน และประเมินมูลค่าตลาดโดยประมาณ อันดับที่สี่ กำหนดจุดสิ้นสุดผลตอบแทนหรือค่าพรีเมียมสูงสุดสำหรับแต่ละแปลงก่อนเปิดการประมูล การประมูลด้วยอารมณ์ในการประมูลออนไลน์แบบสดๆ คือสาเหตุที่ผู้ซื้อรายย่อยติดอยู่กับใบรับรองที่ไม่ดี ประการที่ห้า หลังจากที่คุณได้รับรางวัลแล้ว ให้ติดตามภาษีของปีถัดไป ชำระภาษีเมื่อถึงกำหนดเพื่อรักษาสิทธิ์ลำดับแรก และคอยดูเวลาการไถ่ถอน ใบรับรองส่วนใหญ่จะถูกไถ่ถอนอย่างเงียบๆ ใบรับรองที่ไม่สามารถไถ่ถอนได้จะต้องปรึกษาทนายความที่คุ้นเคยกับกระบวนการยึดทรัพย์ในรัฐนั้นๆ

การลงทุนในสิทธิเรียกร้องภาษีผ่านบัญชี IRA ที่บริหารจัดการด้วยตนเอง

สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการลงทุนโดยไม่ต้องบริหารจัดการอย่างกระตือรือร้น บัญชี IRA แบบจัดการเอง (Self-Directed IRA หรือ SDIRA) เป็นทางเลือกที่ง่ายที่สุด ผู้ดูแลบัญชีอย่าง Equity Trust, Madison Trust และ Advanta IRA อนุญาตให้ซื้อสิทธิเรียกร้องภาษีภายในบัญชี IRA ได้ โดยดอกเบี้ยทั้งหมดจะถูกเลื่อนการชำระ (แบบดั้งเดิม) หรือปลอดภาษี (แบบ Roth) เนื่องจากไม่มีกองทุน ETF หรือกองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิเรียกร้องภาษีในปี 2026 ดังนั้น SDIRA จึงเป็นทางเลือกที่ใกล้เคียงที่สุดสำหรับนักลงทุนรายย่อย ควรระวังภาระภาษีเงินได้จากธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้อง หาก IRA กู้ยืมเงินเพื่อซื้อสิทธิเรียกร้องภาษี และจำไว้ว่าค่าใช้จ่ายทุกอย่าง รวมถึงภาษีในปีถัดไปและค่าใช้จ่ายในการยึดทรัพย์ ต้องผ่านบัญชี IRA ไม่ใช่เงินส่วนตัว สำหรับการวางแผนภาษี นี่เป็นวิธีที่สะดวกที่สุดในการถือครองสินทรัพย์ในระยะยาว

การลงทุนในสิทธิยึดหน่วงภาษีคุ้มค่าหรือไม่ในปี 2026?

สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่มองหาผลตอบแทนเป็นรายได้ คำตอบที่ตรงไปตรงมาคือ: บางครั้งเท่านั้น และเฉพาะในบัญชี SDIRA เท่านั้น ผู้ที่สนใจลงทุนในจำนวนเงินน้อยๆ ยังสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดเนื่องจากไม่ชำระภาษีที่คุ้มค่าแก่การประมูลได้ เพียงแต่ไม่ใช่ทางเลือกที่ชัดเจนนัก หลังจากคดี Tyler v. Hennepin ทางเลือกในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดเนื่องจากไม่ชำระภาษีนั้นแคบลงกว่าแต่ก่อน หลังจากที่นักลงทุนสถาบันประมูลกันอย่างดุเดือดมานานกว่าทศวรรษ อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายจึงเป็นเพียงเป้าหมายที่ตั้งไว้เท่านั้น สิ่งที่เหลืออยู่คือตราสารหนี้เฉพาะกลุ่มที่มีผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงอย่างแท้จริงสำหรับนักลงทุนที่เชี่ยวชาญและยอมรับสภาพคล่องที่ต่ำเป็นเวลาหลายปี ผมไม่เชื่อว่ามันสมควรได้รับบทบาทสำคัญในพอร์ตการลงทุน แต่ในฐานะส่วนเสริมของการลงทุนในพันธบัตรภายในบัญชีปลอดภาษี มันก็ยังคงมีคุณค่าอยู่

Simon Chartan

A journalist with a strong technical background and a passion for decentralized finance. With degrees in MBA and Master of Engineering in Data Science, the author combines analytical expertise with a clear, engaging writing style. At Plisio, they cover topics such as cryptocurrency, blockchain, DeFi, and digital finance—helping readers make sense of a rapidly evolving fintech landscape.